השאלה היכן כדאי לקנות דירה להשקעה היא שאלה מורכבת וגדולה, ונדרשים לא מעט פרמטרים בכדי לענות עליה. הרבה לקוחות וגם מכרים שואלים אותי לא פעם איפה הכי משתלם להשקיע היום והתשובה שלי היא תמיד זה – זה תלוי. אם כל הרצון הטוב אין פרמטר אחד שקובע איפה כדאי לקנות דירה להשקעה ואיפה לא ומעבר לכך הפרמטרים שהופכים דירה לכזו ששווה את ההשקעה יכולים להשתנות גם לפי פרופיל המשקיע ולא רק לפי נתוני הדירה עצמה. לכן הכתבות שמתפרסמות חדשות לבקרים, או יותר נכון, כל שנה שממפות את האיזורים הכדאיים ביותר להשקעה בנדלן בישראל, מוסרות מידע שבמקרה הכי טוב אין מה לעשות איתו. הן מייצרות תמונה שבה יש דירה או איזור שיהיה יותר כדאי להשקיע בו מאזור אחר וזה ללא קשר לזהות המשקיע, יכולות ההחזר החודשי שלו, ההון העצמי שלו ומקום מגוריו. ההמלצה שלי היא לא להסתמך על כתבות כאלו ועל טרנדים חולפים או כותרות מהדהדות. השקעה בדירה היא מהלך שכולל בתוכו הרבה מאוד כסף ולכן, אם מחליטים לקנות דירה להשקעה כדאי לעשות זאת בצורה חכמה שקולה ותוך התחשבות בכל הצרכים של המשקיעים. לכן אסקור כרגע את השאלות המרכזיות שכדאי לכל משקיע לשאול את עצמו ולפי התשובות שיענה הוא יוכל לדעת איפה כדאי לו לקנות דירה להשקעה.
היכן אתה גר?
העצה הראשונה שאני נותן למשקיעים שמתלבטים היכן כדאי להם לקנות נדל"ן הוא היכן הם הולכים לגור בשנים הקרובות ולחפש את הדירה באותו האיזור. הסיבות לכך מגוונות אך בראשן עומדת קלות התחזוק והתפעול של הנכס. בכל שנה ישנם תקלות שצריך לסדר בדירה, בעיות שיכולות להיווצר שמצריכות פעולות מבעל הדירה ותגובה מהירה שתפאשר לשוכרים להמשיך להשתמש בדירה בצורה נאותה. אם הדירה נמאצ ת ליד מקום המגורים של המשקיע הרבה יותר קל לבוא ולהראות אותה לקונים, ניתן גם לעשות זאת בימים ובשעות הרבה יותר גמישות. במידה ומעוניינים בשיפוץ קל הרבה יותר לפקח על התהליך, ובמידה וישנן תקלות יש אפשרות לטפל בהן בקלות ובמהירות. גם סכסוכים בין השוכרים או בין השוכרים לבעל הדירה נפתרים ביתר קלות במצבים כאלו. לא בכדי חברות המשווקות דירות להשקעה בחו"ל לוקחות כוללת בעסקה גם את תפעול הנכס בפני השוכרים.
לכן, אם אתם מעוניינים לקנות דירה להשקעה בייחוד אם מדובר על קניית דירה ראשונה, ההמלצה היא לחפש במקום קרוב.
ערים חזקות אל מול ערים חלשות
למרות השאיפה לשיוויון בין האזורים השונים בארץ עדיין ניתן לסווג באופן דיי קל ערים לכאלו שנחשבות לחזקות ולאלו הנחשבות לחלשות. ערים חלשים הן ערים שבה תשלום הארנונה הוא נמוך או ערים שבהם יש הרבה אוכלוסיות נזקקות שאינן משלמות ארנונה כלל. במצב כזה לעירייה ישנם פחות תקציבים בכדי לבנות את העיר ולטפח אותה כך שתהליך ההתפתחות שלה הוא איטי מערים חזקות. דוגמאות לערים חלשות יכולות להיות בני ברק, ירושלים, ירוחם וקריית גת.
בניגוד לערים החלשות, ערים חזקות כדוגמאת הרצליה או רעננה יתאפיינו בתשלומי ארנונה גבוהים יותר שיתורגמו ליותר מהלכים של העירייה לטיפוח העיר, התנהלות טובה יותר מול משברים בתשתיות ועזרה לשכונות החלשות שבה בכדי שיישרו קו כמה שיותר מהר עם השכונות החזקות יותר.
ניתן לבצע זאת דרך אתרים שונים כגון מדלן שמציג דירוג סוציואקונומי של ערים ושכונות וניתן גם להסתכל במפת החינוך של ישראל ולראות היכן נמצאות השכונות שמדורגות גבוהה מבחינת רמת החינוך שמוענקת לתושבים. חינוך ברמה גבוהה הולך יד ביד עם שכונה חזקה.
שכונות חזקות וששכונות חלשות
בכל עיר ישנן שכונות שהן יותר חזקות – כלומר יותר מטופחות, שמתגוררות בהן אוכלוסיות יותר איכותיות, ללא פשיעה, תשתיות חדישות, ושכונות חלשות שבהן האוכלוסיה וההשקעה היא ברמה פחות גבוהה. דוגמאות לשכונה חזקה יכולה להיות שכונת ח 300 בחולון ודוגמא לשכונה חלשה יכולה הליות רמת עמידר ברמת גן. כאשר מעוניינים להשקיע בדירה שנמצאת בעיר מסויימת כדאי למפות את השכונות החזקות והחלשות שבה בדיוק באותה הדרך בה בוצע המיפוי עבור הערים חזקות והחלשות.
החיסרון של השכונות החזקות
לאחר מיפוי הערים החזקות והחלשות והשכונות החזקות והחלשות יש לעשות חושבים היכן כדאי לבצע את ההשקעה. זה נכון שנטיית הלב היא לשאוף לעיר ושכונה חזקה אך אין זה תמיד המקרה. החיסרון הגדול של שכונות חזקות, גם בארץ וגם בעולם זה שאופק הצמיחה שלהן הוא מוגבל ולא נרחב כמו שכונות חלשות. ישנם משאבים נוספים שמוקצים לשכונות חלשות בכדי שאלו יתיישרו רמת השכונות הנוספות סביבה וידביקו את הפער, משאבים שאינם מושקעים בשכונות חזקות. מעבר לכך הדירות שנקנות בשכונות החזקות מגיעות גכבר מראש עם טאג מחיר יותר גבוהה מאשר אלו של שכונות חלשות, לכן כאשר משקללים את עליית מחירי הנדל"ן העתידית אפשר לדעת בוודאות ששכונות חלשות יתפתחו יותר ומחירי הדירות ישלימו עלייה גדולה יותר מאשר דירות מקבילות באותה העיר בשכונות חזקות. למרות שמדובר על תהליך שלוקח עשרות שנים ולמרות שלא כל שכונה חלשה תהפוך במהרה לחזקה עדיין חלק מהפער ייסגר וניתן יהיה לראות תרגום של זה שרווח יותר גבוהה על הדירה כאשר היא מכר בעתיד.
בניינים חדשים מול בניינים ישנים
פרופיל המשקיע
ניתן לחלק בגדול את המשקיעים לשני סוגים, אלו שיש להם יותר הון ואשר מעוניינים בהשקעה שקטה שלא תצריך מהם התעסקות גדולה, ומשקיעים עם הון מוגבל שיהיו מעוניינים לפצות על כך ביותר עבודת שטח בשביל לממש את המהלך. משקיעים שמעוניינים בעלי הון שעבורם ישנה האופציה לרכוש דירות בשכונות חזקות או אפילו דירות על הנייר כדאי שיעשו זאת, כך שיזכו בהשקעה שתואמת את מצבם ואופיים ותפאשר להם להשקיע בראש שקט. משקיעים עם הון מוגבל או כאלו ללא הון עצמי כלל כדאי להפנות לשכונות חלשות יחסית בערים חזקות או בערים שבין חזקות לחלשות, כך יוכלו לאפשר לעצמם לבצע את ההשקעה עם ההון המוגבל שברשותם ולהוציא את המהלך לפועל. כמובן שיהיה עליהם לבצע יותר עבודת שטח גם בחיפוש וקניית הדירה, גם בשיפוץ הנכס בכדי להעלות את ערכו לאחר הקניית וגם במציאת שוכרים ובהתנהלות נכונה מולם שכן אלו יהיו יוכלו להיות פחות פשוטים ומסבירי פנים מאשר אוכלוסיה תשכור דירה בשכונות חזקות.
בכדי להבין את פרופיל המשקיע שלכם בצורה הטובה ביותר, תוך התחשבות בכל הפרמטרים הנחוצים כדאי מאוד להיפגש עם יועץ נדל"ן שיוכל לעזור לכם למפות את האיזורים ולבחון דירות והצעות שונות בדרך מקצועית בכדי שתוכלו לרכוש את הדירה הנכונה עבורכם. התשלום של כמה מאות שקלים לייעוץ או לתהליך מלא יחזרו אליכם כמשקיעים תוך פחות מ3 חודשים ויבטיחו לכם השקעה נכונה וראש שקט בתהליך.
