התשובה הנפוצה לשאלה היא כמובן לקנות וההסבר הוא שלאחר 30 שנות משכנתא, בהנחה שתשלום המשכנתא החודשי שווה לתשלום החודשי של השכירות, בידי זוג צעיר שביצע קניית דירה יהיה נכס ביד בעוד שבידי הזוג שהחליט לשכור דירה לא תהיה כזו. זוהי כמובן התשובה הנכונה אבל מה שמעניין הוא שלרוב איננו מבינים עד כמה היא נכונה. במאמר הזה אנסה להסביר למה בדיוק זו התשובה הנכונה (כן, אנחנו ממש נעשה את החישוב) וגם למה היא יותר נכונה אפילו ממה שרוב רוכשי הדירות חושבים.
אז למה לקנות היא התשובה הנכונה?
ניקח זוג צעיר שנעזר ביועץ נדלן ורוצה לרכוש דירה ששוויה 1,000,000 ₪ ולו הון עצמי של 250,000 ₪, שאלו הם 25% מערכה של הדירה, המהווים את אחוז ההון העצמי המינימאלי הנדרש בכדי לקבל משכנתא לפי הוראות בנק ישראל. כפועל יצוא, בכדי לרכוש את הדירה הזוג יצטרך משכנתא של 750,000 ₪. נניח שבפני אותו זוג עומדות שתי אפשרויות, לקנות את הדירה או לשכור אותה.
נניח שהוא קונה אותה:
גובה החזר חודשי לבנק: הריבית הממוצעת שיוכל לקבל זוג צעיר מהבנקים תעמוד בערך על 3% מה שייצר החזר חודשי בגובה של 3500 ₪. אחרי 30 שנה: הדירה שייכת לזוג, כלומר בבעלות הזוג נכס בשווי 1,000,000 ₪. בגלל הריבית לבנק אותו זוג שילם על הדירה יותר, מה שגורם מטעם חמוץ בפה, אך הוא עדיין הבעלים של דירה שאותה יוכל למכור אם ירצה או להוריש לילדיו. גם אם מדובר על דירה שנקנית בשותפות, עדיין מדובר על עסקה שמשתלמת בטווח הארוך
מנגד, נניח שהוא שוכר אותה:
גובה שכירות: 3000 ש"ח.
נניח לצורך הדוגמא שהזוג לא ביזבז את ההון העצמי שלו אלא שמר אותו בבנק. אחרי 30 שנה: נשאר לזוג 250,000 ש"ח שזה ההון העצמי, בנוסף הם חסכו כל חודש 500 ש"ח בהשוואה למצב בו הם קנו דירה כלומר ברשותם כעת 180,000 נוספים לאחר 30 שנה.
סה"כ הזוג חסך 430,000 ₪ ב30 שנה אך בבעלותו אין עדיין נכס.
ההפרש בין שני התסריטים הללו הוא 570,000 שקל, שזה המון! כסף, אבל אם נהיה כנים גם אם ההפרש היה 100,000 שקלים זה עדיין חישוב פשוט בכדי להבין שקניית דירה יותר משתלמת.
למען הסר ספק, ידוע לנו ששוק הנדלן והשכירות משתנים מאזור לאזור והמספרים יהיו שונים בין הדירה שהצגנו לדירה בתל אביב לדירה בעפולה לדירה בבאר שבע, ואנחנו מנסים לכסות כמה שיותר מנושאים אלו בשאר המאמרים בנושא נדל"ן באתר. עם זאת אנחנו מזמינים אתכם לנסות למצוא דירה אמיתית בשוק הנדל"ן בישראל שאותה יהיה כדאי לשכור על פני לקנות. (רמז: אל תנסו, אין לכם סיכוי).
מתעניין בקניית דירה וזקוק להכוונה?
במה הדוגמא שהצגנו לא התחשבה
בדוגמא שהצגתי כאן אנו למעשה הקפאנו את כל המדדים. יצאנו מתוך הנחה שבמשך 30 שנה אין שינוי במחירי הדיור, במחירי השכירות, במדד המחירים לצרכן (ידועה גם כאינפלציה) ובשום דבר אחר שעליו אני נוהג לכתוב מאמרים ומדריכים כאן. כמובן שמצב כזה לא קורה במציאות, ולכן אנתח מה יקרה כאשר אנו לא במצב קפוא אלא בעולם חי בו המדדים משתנים.
עלייה במחירי הדיור
בנק ישראל מפרסם בכל שנה את מדד מחירי הדיור ובו ניתן לראות שנה אחר שנה את השינוי במחירי הדיור בארץ. לא משנה איזה טווח זמן של 30 שנה ניקח בתוך המדד הזה נגלה שהנדל"ן תמיד עלה, תמיד! ובכדי לחשב את התוחלת של שוק הדיור בארץ ניקח את השינויים במדד מהרגע שבו התחילו להימדד (שנת 1940 לערך). בקלות ניתן יהיה לגלות שעד היום הייתה עליה ממוצעת של 3.5 אחוז כל שנה. כלומר, בכל שנה דירה הוסיפה לערכה 3.5%. אם לדוגמא היינו לוקחים את ה30 שנה האחרונות, בגלל עליית המחירים בעשור האחרון העלייה הייתה גבוהה אף יותר כך ש3.5% זו עליה מתונה יחסית. לכן אם קנינו דירה כל שנה היא מוסיפה לעצמה 3.5%. הדירה תהיה שווה – 2853287 שקלים לאחר 30 שנה.
אגב, למקרה שאתם חושבים שתהיה נפילה בשוק הנדל"ן מוזמנים לקרוא למה שוק הנדלן תמיד בעלייה.
עלייה במחירי השכירות
כל אדם ששכר דירה בחייו כבר יודע שאחת לכמה זמן בעל הדירה מעלה את מחיר השכירות. כולנו גם יודעים שאט אט מחירי השכירות עולים. גם כאן, ישנו מדד של בנק ישראל שמראה את המצב בשוק השכירות. רק בשנתיים האחרונות הייתה עליה של כמה וכמה אחוזים. במצב שבו הזוג מחליט לשכור דירה הוא למעשה נתון לחסדיו של בעל הדירה שלא יעלה את השכירות, שזה תסריט שקשה לסמוך עליו. לכן התסריט של שכירות יעלה תחילה 3000 שקלים לחודש אך לאחר מכן הוא יעלה.
שינוי במדד המחירים לצרכן
מדד המחירים לצרכן הוא הדרך של המדינה למדוד כמה עולה סל שירותים בסיסי. כאשר סכום הכסף שעולה סל המוצרים עולה ישנה עלייה במדד (קרוי גם אינפלציה) וכאשר הסכום יורד ישנה ירידה במדד (דיפלציה). מדד המחירים לצרכן אמנם לא עלה יותר מידי בשנים האחרונות (בניגוד לתחזית של בנק ישראל שניבה שהוא כן יעלה ועל פי זה קבע את יעד האינפלציה השנתי שלו), אבל אם נבדוק את ה30 שנה האחרונות או מקום המדינה ועד היום נגלה שגם פה תמיד יש עליה.
זוכרים שבתסריט של שכירת הדירה 250,000 שקלים שהיו לזוג הצעיר שכבו בבנק? יפה אז נשארו להם 250,000 וכמה שקלים נוספים שהבנק כפוי הטובה נתן להם על היתרה החיובית שהייתה להם אבל 30 שנה אחרי 250,000 האלו יכולים לקנות הרבה פחות מאחר והייתה אינפלציה, כלומר המחירים עלו, ולקנות את אותו המוצר לאחר 30 שנה יעלה יותר מלקנות את אותו המוצר היום, כלומר כסף נשחק. הוא אמנם 250000 שקלים אך 250000 שניתן לקנות בהם הרבה פחות.
אגב, גם אם היה הזוג הצעיר חכם והיה מחליט להשקיע את הכסף בשוק ההון, בהנחה שהכסף היה משיג תשואה פנומנלית של 8% דרך בית השקעות (ולא, אין בית השקעות שהביא תשואה של 8% שנתית במשך 30 שנה) , רק אז היה הכסף הזה מגיע קרוב לערך של הנכס אחרי 30 שנה – 2733932 שקלים.
