קניית דירה על הנייר – מתי זה משתלם?

למי מתאים לבצע קניית דירה על הנייר, מהם היתרונות, החסרונות, באילו מצבים זה משתלם, והכי חשוב, איך לעשות את זה נכון ולהרוויח!

מה זה בדיוק קניית דירה על הנייר?

קניית דירה על הנייר היא קניית דירה שעדיין אינה בנויה. במצב זה יזם נדלן שקנה קרקע מתחיל את תהליך מכירת הדירות שיבנו בעוד כמה שנים.
כאשר מגיעים רוכשים פוטנציאלים לראות את הפרוייקט הם אינם רואים דירה בנויה בפועל אלא תוכניות, הדמיות וחוזה רכישה, כאשר תוכניות הבניה יפרטו עד כמה שניתן את הבניין ומה הוא כולל. הפירוט יהיה נרחב ביותר ויכיל בין היתר את שטח של כל דירה ודירה, היכן כל דירה ממוקמת בתוך הבניין (קומה והכיוון אילו היא פונה) כמה מעליות יש בבניין והיכן הם ממוקמות ועוד.

מעבר לכך התוכניות גם יכילו פירוט לגבי כל דירה ודירה – השטח של כל חדר וחדר, שרטוט והדמיות של הדירה, פירוט על גודל החלונות והדלתות, האם הדירה כוללת מזגנים, מטבח, ריצוף, כמה נקודות חשמל, כמה נקודות גז, האם ישנה מרפסת או לו ומה גודלה ועוד. למעשה, מטרתן של התוכנית, ההדמיות והשרטוטים היא לתת תחושה כמה שיותר קרובה לדירה שרואים בפועל.

חשוב לזכור שכשאר מעוניינים לקנות דירה על הנייר ישנו מפרט ברירת מחדל שאותו מציג הקבלן שבו ניתן לערוך שינויים בתשלום בהתאם לרצון הרוכשים. ניתן להוסיף קירות או להוריד קירות, ניתן להחליף את הריצוף, את המטבח, להוסיף נקודות חשמל או גז, ולמעשה לבצע כמעט כל שינוי, בתוספת תשלום.

בנוסף לתכנונים ולהדמיות ישנו גם חוזה מוכן שמפרט את תנאי ההסכם בין הרוכשים לבין היזם או הקבלן ואת תנאי התשלום.

מתעניין בקניית דירה וזקוק להכוונה?

יתרונות בקניית דירה על הנייר על פני קניית דירה קיימת.

לקניית דירה על הנייר ישנם יתרונות שהופכים אותה לאופציה יותר כדאית לסוג מסויים של רוכשים.

בדירה על הנייר, הכל חדש!

הדירה וכל תכולתה הם חדשים לחלוטין, מה שהופך המראה שלה להרבה יותר מושך ואת הבלאי שלה לאפסי לחלוטין. תוכלו להיות שקטים ולדעת שאין צורך לשפץ דבר. בנוסף לכך אין שם מגבלות על דברים שכבר קיימים בתוך הדירה. למעשה היכולת להיות יצירתי, ולשחק עם השטח הפנימי של הדירה מאפשר לרוכשים לקבל בדיוק את הדירה שאותה הם רוצים, מה שהופך דירות אלו למבוקשות יותר אצל רוכשים שקונים את דירתם הראשונה.

דירה על הנייר מגיעה עם אחריות לשנים הראשונות

יש אחריות על כל הדירה, התכולה, התשתיות והמערכות שמגיעות עימה. אם קנית האחריות כוללת כל כיסוי של כל פגם במידה ומדובר על נזק שנגרם כתוצאה מבלאי טבעי. למשל אם יתפוצץ צינור, תתחיל רטיבות בקירות, המעליות בבניין יפסיקו לעבוד או תהיה בעיה ברשת החשמל, כל התיקונים יהיו תחת האחריות של היזם שמכר את הדירה.

בדירה על הנייר המחיר נמוך יותר

כאשר קונים דריה על הנייר, מאחר והיא אינה דירה מוכנה, המחיר הוא לרוב פחות ב-15% מהמחיר של אותה הדירה בסיום הבנייה. וכך, העובדה שהדירה עוד לא בנויה מייצרת חיסכון משמעותי של כסף. גם העובדה שאין צורך לשלם דמי תיווך לקניית הדירה מאחר והיא נקנית מקבלן מייצרת חיסכון בעלות נוספת שיכולה הייתה להתלוות לקניית הדירה אמנם ישנה אפשרות גם דירות שכבר קיימות יהיו במחיר נמוך כמו במקרים של קניית דירה מחולקת, אך אלו לא רוב המקרים

החסרונות בקניית דירה על הנייר

כמו בכל דבר כמעט בעולם הנדל"ן לכל מה שיש יתרונות יש גם חסרונות

לא ניתן להתמקח על המחיר

בניגוד לקניית דירה יד שניה שבה ניתן להתמקח על המחיר ואף לצאת עם עסקה שיותר משתלמת ממחיר השוק, כאשר קונים דירה על הנייר, כמעט ואין יכולת לקבל הנחות. הנחות, אם ניתנות כאלו יהיו, בסביבות הכמה אלפי שקלים ועד 10,000 שקלים במקרה מאוד טוב אך לא מעבר לכך. לכן, כאשר מעוניינים לקנות דירה על הנייר צריך לקחת בחשבון שהמחיר הולך להיות זהה למחיר השוק המקורי בלי יכולת להרוויח או לעשות מכה כמו שניתן לעשות במקרים אחרים כדוגמאת קניית דירה מכונס נכסים.

מעבר לכך מאחר ומדובר בדירות חדשות המחיר הוא לרוב גבוהה יותר מדירות יד שניה או דירות ישנות יותר כך שבכל הנוגע למחיר העסקה, יש צורך להכוונן לתשלום של תג מחיר גבוהה.

לא ניתן בדיוק מה תקבלו בסוף הבנייה

זה נכון שישנו ניסיון כנה ונכון של ההדמיות השרטוטים והתוכניות לתת את התחושה של איך הדירה תיראה בסוף התהליך אך לא באמת ניתן להשוות זאת למראה עיניים של דירה שכבר קיימת. עקב כך גם ניתנת ההנחה של 15%, אך חשוב להבין שבהחלט ישנם מצבים בהם התוצאה הסופית נראת אחרת מהדרך בה הרוכשים מדמיינים את ביתם בהתחלה. מעבר לכך, בניגוד לדירה קיימת, לא ניתן לדעת עוד פרמטרים על הדירה והבניין כמו לדוגמא מי יהיו השכנים שיגורו בדלת לידכם. לכן חשוב להבין שקניית דירה על הנייר מערבת בתוכה אי ידיעה של כל הפרטים במהלך הרכישה.

איך ניתן לבצע קניית דירה על הנייר באופן נכון?

ישנם הרבה אלמנטים שאינם ידועים עד הסוף כאשר קונים דירה על הנייר ולכן יש צורך לתכנן קנייה זו באופן נכון

קחו עורך דין משלכם

ישנה נטייה שאינה מובנת לי עד הסוף של ניסיון לחסוך בעלות מצד הרוכשים שבאים לעסקה ללא עורך דין כלל. אמנם הם יצליחו לחסוך כמה מאות שקלים על קניית הדירה בצורה זו אך מאחר והמוכרים תמיד יש עורך דין שמנסח את החוזים, הוא מנסח אותם בצורה שמייטיבה איתם ואינה בהכרח מייטיבה עם הרוכשים. לכן, לעולם אין להגיע לעסקה על רכישת דירה ללא עורך דין מטעמכם כרוכשים. זוהי עסקת חייכם בעלות של לפחות מיליון שקלים מה שהופך את החיסכון של עלות העורך דין למזערית. מהצד השני עורך דין טוב יוכל להבטיח עסקה הוגנת עבורכם. השקיעו בעורך דין טוב ובואו לעסקה מוכנים.

התייעצו עם איש מקצוע

לרוכשים חדשים שאינם בקיאים בתחום אין את היכולת לדעת את כל הפרטים הקטנים גם כאשר מדובר על קניית דירה שכבר קיימת, ולכן טיפ זה נכון על אחת כמה וכמה כאשר מדובר על דירה על הנייר. יועץ נדל"ן יוכל לעזור לרוכשים להבין האם הדירה שהם מדמיינים מולם היא אכן כזו בפועל, הוא גם יוכל לעזור בקבלת החלטות על ההשבחות היותר כדאיות ועל דרכים נכונות לבצע את פריסת התשלומים כדי להימנע כמה שיותר מעלויות עודפות כמו לדוגמא עליה במדד תשומות הבניה. גם בהיבט הזה, בדיוק כמו בהשקעה על עורך דין טוב, יועץ נדלן אמנם יעלה כמה מאות או אלפי שקלים בתחילת הדרך אך החיסכון שגלום בעסקה הטובה שיוכל להשיג עבורכם עולה עשרות מונים על הכסף שתשלמו עבור שירותיו.