למרות העלות המופחתת, קניית דירה מכונס נכסים יכולה גם להיות בעייתית, לכן, חשוב מאוד ללמוד על התהליך ועל הסכנות שעלולות להתלוות אליו.
כאשר רוכשים דירה מכונס נכסים יש להיות מודעים לכך שביקוש רב לדירה יעלה את המחיר, למעשה, מתעניינים רבים בדירה עשויים להביא לכך שמחירה יעלה בצורה משמעותית. כמו כן, העסקה יכולה להתבטל ממש לפני הסגירה בשל החלטה של בית המשפט. הכרת התחום עשויה לסייע מאוד למתעניינים בקניית דירה מכונס נכסים, ועל נושא זה נסביר במאמר, אך לפני כן, נסביר בקצרה מהו כונס נכסים.
מהו כונס נכסים?
ברוב המקרים כונס הנכסים הוא עורך דין, אותו מינו ההוצאה לפועל או בית המשפט. תפקידו של עורך הדין הוא לנהל את תהליך המכירה של נכס ששייך לאדם בעל חוב. אותו אדם יכול להיות מישהו שקיבל משכנתא מהבנק אך לא הצליח לשלם את סכום ההלוואה. במקרה זה יבקש הבנק מההוצאה לפועל לשעבד את הנכס ולמכור אותו בתהליך של כינוס נכסים, כך שהדירה תימכר תוך זמן קצר והחוב יוחזר. כפי שצוין – דירות מכונס נכסים עשויות להימכר במחיר נמוך ביותר ביחס למחירן בשוק, והסיבה לכך היא שבעלי החובות אינם מעוניינים למכור אותן והם עושים זאת משום שאין להם ברירה ועליהם לשלם את החוב.
תהליך קניית דירה מכונס נכסים
אנשים שמעוניינים לרכוש דירה מכונס נכסים יכולים למצוא דירות אלו באתרים ייעודיים באינטרנט, כמו אתרי נדל"ן ואתרי יד שנייה. כמו כן, ניתן לחפש דירות מכונס נכסים בעיתונות הכתובה – במדורי נדל"ן. אופציה נוספת היא לקבל סיוע ממתווך.
במודעות המופיעות בעיתונות הכתובה או באתרים ניתן לקבל מידע בסיסי על הדירות ועל כונס הנכסים. חשוב לקבל מידע נוסף כדי לוודא שהנכס אכן עונה על הצרכים של המתעניין. יש לדעת שכונס הנכסים אינו אחראי על הדירה, לכן חשוב להגיע אליה ולבדוק אותה היטב כדי לוודא שאין בה תקלות ושלא נגרמו נזקים שונים. במידה שיתגלו נזקים או תקלות בשלב מתקדם, יהיו הרוכשים אחראיים להם.
אם הדירה עונה על הדרישות, ניתן להמשיך אל השלב הבא ולתעד את מסמכי הגשת הבקשה והצעת המחיר. הגשת הבקשה צריכה להתבצע בצורה מסודרת, כאשר ברוב המקרים יש צורך להפקיד ערבות בשווי שנע בין 5% עד 10% מהשווי של הדירה. במידה שהמתעניין אינו זוכה בדירה – הערבות לא ממומשת, יחד עם זאת, הערבות כן ממומשת אם המתעניין זכה בדירה אך החליט שלא לרכוש אותה. בשלב הבא – לאחר שהבקשה מוגשת – מעביר כונס הנכסים את הנוסח של ההצעה ועל המתעניין למלא את הפרטים האישיים שלו ואת הסכום שהוא מציע.
בשלב שלאחר מכן, מתבצעת המכירה הפומבית וכונס הנכסים מעדכן את כל המתעניינים בנוגע להצעת המחיר הגבוהה ביותר שניתנה, באותו שלב, ניתן להציע סכום גבוה מסכום ההצעה הגבוה ביותר ולהשאר לשלב הבא, אך אם לא נותנים הצעה גבוהה יותר יוצאים מהתהליך והערבות מוחזרת. בהמשך, מנסה כונס הנכסים לקבל את את המחיר הגבוה ביותר, בשלב זה יתכן מאוד ש"הנשארים במירוץ" יצטרכו להעלות את הסכום שהם הציעו. הזוכה בדירה חותם על חוזה המכר וועליו להמתין עד לאישור סופי של בית המשפט.
מתעניין בקניית דירה וזקוק להכוונה?
היתרונות של קניית דירה מכונס נכסים
היתרון המשמעותי של קניית דירה מכונס נכסים הוסבר קודם בקצרה, אך כעת יוצגו היתרונות בצורה מפורטת יותר. להלן מספר יתרונות מרכזיים של קניית דירה מכונס נכסים:
המחיר אטרקטיבי בהרבה ממחיר השוק
משום שבעל הנכס אינו מעוניין למכור אות הנכס ואינו מנהל את התהליך, הדירה עשויה להימכר במחיר נמוך הרבה יותר ממחיר השוק. יחד עם זאת, לא ניתן להתעלם משלב המכירה הפומבית, במהלכו המתעניינים בדירה מציעים מחירים עבורה והקונה או "הזוכה" הוא האדם שרוכש את הדירה בסופו של דבר. לצד עובדה זו, גם אם המחיר אינו גבוה, ברוב המקרים כונס הנכסים יאשר את המכירה – דבר שלא היה קורה במקרה שבעל הדירה היה מנהל את התהליך. מעבר לכך, כונס הנכסים חייב לפעול במהירות כדי שהחובות של בעל הדירה יוחזרו, לכן הוא אינו יכול להמתין הרבה זמן למציאת קונה שיציע מחיר גבוה יותר מהמחירים שהוצעו לו במסגרת התהליך. העובדה שכונס הנכסים אינו יכול להמתין זמן רב כדי למכור את הנכס והעובדה שהתהליך מנוהל על ידי כונס הנכסים ולא על ידי הבעלים של הדירה עשויות להביא לכך שהדירה תימכר בסמוך שנמוך הרבה יותר מערכה בשוק, סכום זה עשוי להגיע עד 20%, בייחוד לעומת מקרים בהם הדירה נקנית על ידי מתווך שבה יש צורך לשלם גם דמי תיווך לקניית הדירה.
רכישה בראש שקט יחסית
רכישה של נדל"ן היא אחת העסקאות – או העסקה הגדולה ביותר שאדם מבצע במהלך חייו, ומכיוון שמדובר על השקעה של הרבה מאוד כסף וישנם לא מעט סיכונים, עשוי הרוכש לחשוש מביצוע העסקה. במקרה של קניית דירה מכונס נכסים, הקנייה מתבצעת מבית המשפט, לכן, אין על הדירה חובות צד שלישי, שעבודים, עיקולים או סיכונים אחרים הדומים לאלו. עובדה זו עשויה להיות מאוד מרגיעה, שכן אין דאגות הנוגעות להעברת הזכויות על הנכס. לעומת זאת – במקרה של קניית דירה מאדם פרטי, הביטחון נמוך יותר, שכן כל עוד לא בודקים היטב את כל הנתונים והמאפיינים, לא ניתן לדעת שהמוכר אמין.
חסרונות של קניית דירה מכונס נכסים
לצד היתרונות המשמעותיים של קניית דירה מכונס נכסים, חשוב להכיר גם את החסרונות של העסקה ואת הסיכונים שעלולים להקשות על התהליך. להלן החסרונות של קניית דירה מכונס נכסים:
ביקוש גבוה
מכיוון שמחירי דירות מכונס נכסים עשויים להיות נמוכים הרבה יותר ממחירי הדירות בשוק, הביקוש לדירות אלו עשוי להיות גבוה יחסית. במידה שהביקוש אחר דירה מסוימת גבוה מאוד – היתרון הופך לחיסרון והמחיר שהיה עשוי להיות נמוך יחסית עלול להפוך לגבוה – ואף להגיע לסכום שגבוה עוד יותר ממחירי הדירות בשוק.
עיכובים
בעת קניית דירה מכונס נכסים עשויים להיווצר עיכובים שונים, או במילים אחרות – יש להיות מודעים לבירוקרטיה בישראל, שלא פעם מובילה לכך שתהליכים נמשכים הרבה זמן. משום שמדובר על דירה מכונס נכסים והאישור הסופי למכירה מתקבל מבית המשפט, שמסתמך על אישורים מהרשויות, ביניהן: רשות מקומית והוצאה לפועל, התהליך עשוי להימשך לא מעט זמן. לחלק מהאנשים עשוי התהליך הממושך שלא להפריע יותר מדי, אך במקרה שמתגוררים בדירה שכורה ויש לפנות אותה בהקדם, חשוב להתכונן למצב בו יהיו עיכובים שיגרמו לכך שלא יהיה ניתן לעבור לדירה בזמן שנקבע.
ביטול העסקה
מצב אפשרי בעת קניית דירה מכונס נכסים הוא שהעסקה תתבטל ברגע האחרון בשל סיבות שונות. סיבה אפשרית לביטול העסקה היא שבעל הדירה מצליח לשלם את חובותיו, במצב זה הרי שאין סיבה לכך שהדירה תימכר בניגוד לרצונו. סיבה אפשרית אחרת שעשויה להביא לביטול העסקה בשלבים מתקדמים היא שבית המשפט לא מאשר את המכירה הסופית. בית המשפט יכול להחליט שהמחירים שהוצעו עבור הדירה נמוכים מדי או לטעון טענות אחרות. בשל סיבה זו חשוב להכיר בחיסרון זה ולהתחשב בו בעת קבלת ההחלטה האם לרכוש דירה מכונס נכסים.
כשלים ותקלות
בניגוד לקניית דירה על הנייר, במידה שלא מבצעים את כל הבדיקות הנחוצות ומוודאים שאין כשלים או תקלות בנכס, לא יהיה אל מי לפנות. בתחילת התהליך של המכירה כונס הנכסים דואג לכך ששמאי מקרקעין יבצע הערכה לדירה, אך כונס הנכסים אינו מחויב להצהיר על ליקויים או חריגות שהתגלו בנכס ואינו אחראי על ביצוע תיקונים לאחר שהעסקה מתבצעת. כאן יש לציין שגם את יימצאו כשלים בנכס בשלב בדיקתו והמעוניינים בנכס יציגו את הכשלים בפני כונס הנכסים, יתכן מאוד שהוא לא ידאג לתקן אותם. יחד עם זאת, בשלב זה המתעניינים אינה מחויבים לבצע את הרכישה. מכל המצוין יש להסיק שאין להסתפק בבדיקתו של השמאי ושיש לבדוק את הדירה היטב ולהיעזר בבעלי מקצוע לפני שעוברים לשלב הבא.
בגלל כל הסיבות הללו ההמלצה שלי היא לא לקנות דירה מכונס נכסים אם מדובר על קניית דירה ראשונה אלא לאחר שיש ניסיון בקניית דירה סטנדרטית
חשיבות קבלת שירות מאנשי מקצוע בעת קניית דירה מכונס נכסים
אנשי מקצוע המתמחים בקנית דירות מכונס נכסים יכולים לסייע מאוד בקבלת מידע חיוני ובקבלת ההחלטה – האם לרכוש את הדירה או לוותר ו"לנטוש" את התהליך. אנשי המקצוע הללו הינם: עורך דין, יועץ משכנתאות ויועץ נדל"ן. מומלץ להגיע עם שלושת אנשי המקצוע אל הדירה כדי שהם יוכלו לבצע את הבדיקות בצורה מדויקת, בצורה זו יהיה ניתן להגדיל את הסיכויים לכך שלא יתעוררו בעיות בהמשך.
לכל איש מקצוע יש כמובן תפקיד משלו: במקרה שרוכשים דירה מכונס נכסים, לא ניתן לערוך משא ומתן לגבי נוסח ההסכם, אך כן ניתן לשנות את פריסת התשלומים. לעומת זאת, במקרה של רכישת נכס בשוק הפרטי – אפשר לערוך משא ומתן על נוסח ההסכם. למרות עובדה זו עדיין חשוב מאוד לקבל סיוע מעורך דין, שכן איש המקצוע יכול לסייע רבות ואף לספק רקע משפטי הנוגע לנכס. יש להדגיש כי חשוב להיעזר בעורך דין המתמחה בביצוע עסקאות נדל"ן עם דגש על קניית דירות מכונס נכסים.
תפקידו של יועץ המשכנתאות הוא לנהל משא ומתן בעת לקיחת משכנתה מהבנק, בצורה זו יהיה ניתן לחסוך סכומים משמעותיים ולהימנע ממצב בו הבנק ירוויח סכום מקסימלי על הריביות.
תפקידו של יועץ הנדל"ן הוא לספק מידע הנוגע לתהליך הרכישה מכונס נכסים. יועץ הנדל"ן יכול לכוון את המתעניין בנכס וללוות אותו לאורכו של התהליך. יועץ הנדל"ן יכול לספק גם מידע על כדאיות העסקה ולהעריך את שווי הנכס – דבר שיסייע למתעניין בנכס לקבל החלטה בנוגע למחיר ההצעה שלו כמו כן, יכול יועץ הנדל"ן לעזור בבניית אסטרטגיה חכמה כדי להתנהל בצורה נכונה בהתאם לתקציב.
מתעניין בקניית דירה וזקוק להכוונה?
נושאים נוספים שחשוב לדעת בנוגע קניית דירה מכונס נכסים
ישנם נושאים נוספים שרצוי לדעת בנוגע לקניית דירה מכונס נכסים, הכרת הנושאים הללו יכולה לסייע רבות בקבלת ההחלטה הנכונה:
- דירות מכונס נכסים בפריפריה – בפריפריה ניתן למצוא נכסים במחירים השונים בצורה משמעותית ממחירי השוק. בניגוד לכך – באזור המרכז הפערים בין המחירים קטנים יותר.
- ביקוש נמוך מפחית את המחיר – ככל שהביקוש לנכס מסוים נמוך יותר – כך יורד המחיר, על כן, רצוי לחפש אזורים בהם הביקוש אחר נכסים נמוך.
- התנהגות במהלך המכירה הפומבית – במהלך המכירה יש להפגין ביטחון, אך לא לחרוג מהתקציב – אותו חשוב לקבוע מראש.
- בדיקת שעבודים – למרות שעל כונס הנכסים לוודא שהנכס נקי משעבודים, יש לבדוק זאת באופן עצמאי כדי למנוע בעיות בהמשך.
בהצלחה!
