מהי דירה מוחלקת?
מדובר על דירה, לרוב גדולה יותר משתי חדרים שהבעלים שלה החליט לבצע בה שינוי ולחלק אותה לכמה יחידות דיור. במצב, בשנוה מדירת שותפים, התלות או היחסים בין הדיירים ששוכרים את היחידות הוא מינימלי עד לא קיים כלל, תלוי בדרך בה חילקו את הדירה.
אין באמת דרך אחת לבצע חלוקה לדירה אלא כמה וכמה דרכים. אם בדירת שותפים כל דייר מקבל חדר משלו כאשר שאחר חלקי הדירה משותפים לכלל הדיירים, בדירה מחולקת ניתן לבצע חלוקה כך שכל דייר מקבל יחידת דיור משלו שכוללת סלון/חדר ושירותים ומקלחת פרטיים כאשר המטבח הוא עדיין נחשב לשטח משותף. במצב זה ישנה עדיין שיתופיות מסויימת בין הדיירים. במקרים אחרים כל דייר מקבל גם מטבח משלו בתוך היחידה וכך היחסים בין הדיירים הופכים ללא קיימים ובפועל מתקיימת בינהם מערכת יחסים שיותר קרובה לשכנות מאשר לשותפים לדירה.
מדוע כדאי כל כך לחלק דירה?
הסיבה המרכזית לכדאיות של חלוקת דירה היא הרווחיות המגולמת בצידה. דירת שתי חדרים שתהיה מושכרת לזוג תהיה כמעט תמיד רווחית פחות מאשר השכרה של שני יחידות דיור נפרדות לשני אנשים שונים, גם אם מדובר על יחידות שסך השטח שלהן שווה לשטח של דירת שתי החדרים. אותו הדבר נכון עם לדירת 3 חדרים שמחולקת ל2 יחידות דיור, דירת 4 חדרים שמחולקת לשתיים או שלושה יחידות דיור וכן הלאה.
גם מהצד של שוכרי הדירות זוהי עסקה משתלמת יותר כלכלית. מדובר לרוב על קהלי יעד של אנשים צעירים, רווקים, סטודנטים או גרושים שעבורם יחידת דיור מקנה אפשרות למגורים לבד. אפשרות זו עדיפה בהרבה על השכרת חדר בדירת שותפים ותוספת המחיר עבור אפשרות זו היא אינה כל כך גבוהה, כך שלמעשה דירה מחולקת היא בעלת יתרון משמעותי לשני הצדדים המעורבים בעסקה.
מהם החסרונות בדירה מחולקת
לצד היתרונות ישנם גם חסרונות בדירה מחולקת.
מהצד של השוכרים מדובר לרוב לא מדובר על דירה חדשה מקבלן אלא על דירה שעברה שיפוץ בכדי לבצע את החלוקה, ובהרבה מאוד מקרים החלוקה נעשית באמצעות קירות גבס, שהם אמנם יותר זולים מקירות רגילים אך מדובר בקירות דקים מאוד, שאינם עמידים במיוחד במידה ומעוניינים לקדוח בהם חורים או לדפוק מסמרים, ושבידוד השמע בהם הוא נמוך מאוד. למעשה דרך קירות גבס ניתן לשמוע כמעט כל דבר שקורה מצידו השני של הקיר.
מעבר לכך, בדירות מחולקות החשבונות עדיין משותפים, כלומר יש עדיין חשבון חשמל אחד לדירה, חשבון מים, ארנונה וכו' כך שעדיין יש תלות מסויימת בין הדיירים שאינם יכולים להיות אדונים כל אחד לחשבון שלו ולרוב צריכים מונים פנימיים בתוך היחידות בכדי לבצע חלוקת תשלומים באופן מדויק בינהם. בנוסף גם הכתובת ותיבת הדואר משותפים כך שהבאת משלוחים ודברי דואר גם הופכת להיות מורכבת יותר.
גם מהזוית של בעל הדירה ישנם חסרונות בבעלות על דירה מחולקת. החיסרון הראשון הוא התעסקות מסורבלת יותר עם הדיירים בכל הנוגע לחשבונות והצורך בהתקנת מונים ומדים כדי לייצר הפרדת כמה שיותר גבוהה בינהם, אך זהו חיסרון קטן יחסית. החסרון האמיתי והגדול במיוחד היא העובדה שצריך לקבל היתר בכדי לחלק את הדירה באופן חוקי.
האם זה חוקי לחלק דירה?
מדוע דירה מחולקת מסוג זה היא אינה חוקית?
ישנן שתי סיבות עיקריות שבגינן חלוקת דירה היא אינה חוקית. הראשונה היא שאם חלוקת דירה הייתה חוקית כל בעלי הדירות היו מבצעים את המהלך הזה. ניתן להבחין בבירור שהיתרון הכספי שמגולם בחלוקת הדירה עולה עשרות מונים על החסרונות המתלווים לכך ולכן כל בעל דירה שהיה עושה את החישוב הפשוט היה מגיע למסקנה שעליו לחלק את הדירה.
הסיבה השניה לכך שחלוקת דירה היא אינה חוקית היא העמסה גדולה על תשתיות הבניין והאזור. כאשר בונים בניינים ובתים, התשתיות נבנות תוך התחשבות במספר הדיירים שיאכלסו את המבנה.
אותו הדבר נכון גם לבי התשתיות העירוניות. כאשר בונים בניין בתוך שכונה מסויימת תמיד נלקחים בחשבון התשתיות העירוניות – נפח צינורות הביוב, מספר מקומות החנייה, כמות הגנים הפארקים ובתי הספר ועוד.
כאשר מבצעים חלוקה של דירות מספר הנפשות על אותו השטח עולה ומגדיל את העומס על התשתיות שלא נבנו לתמוך בכמות כה גדולה של צרכנים, ועל כן חלוקת דירה היא אינה חוקית. ניתן כמובן להגיש בקשה להיתר לחלוקת הדירה אך בהתחשב בכך שהתשתיות נבנו לפני הגשת הבקשה הסיכוי לקבל היתר זה הוא נמוך מאוד.
מה עושות הרשויות במקרה של חלוקה לא חוקית
למדינה לרוב קשה לדעת על דירות מחולקות שכן אין היא נכנסת באופן יזום לדירות ללא מידע מוקדם בכדי לבדוק האם נעשתה בהם חלוקה. לכן, רוב המקרים בהם הרשויות מצליחות לאתר דירות מחולקות באופן לא חוקי הוא על ידי תלונות של אנשים שבאים במגע עם הדירה ויודעים לספר כי היא מחולקת באופן לא חוקי. אלו יכולים להיות השוכרים, השכנים, בעלי מקצוע שמבקרים בדירה או כל אחד אחר שנחשף לדירה ויכול לספק את המידע שיוביל בסופו של דבר לבדיקה.
הדרך של המדינה להילחם באותם בעלי דירות שמבצעים חלוקה ללא היתר שנחשפים היא דרך קנסות מאוד גבוהים שיכולים לעיתים להגיע עד למאות אלפי שקלים. הסיבה לכך שהקנסות הם כל כך גבוהים היא שיש הבנה מצד המדינה שהרווח הכלכלי בחלוקת דירה הוא כה משמעותי כך שקנסות קטנים לא ירתיעו את בעלי הדירה שיסכימו לספוג כאלו שכן הרווח יעלה על ההפסד שהקנס מביא איתו. על כן גובה הקנס הוא מאוד גבוה בכדי לייצר הרתעה אצל בעלי הדירות.
קניית דירה מחולקת, האם זה ניתן וכדאי?
במילה אחת – לא. וזה מכמה סיבות
הסיבה הראשונה היא אי היכולת לקבל משכנתא על דירה מחולקת. כאשר מעוניינים לקחת משכנתא, אחת הבדיקות שהבנק מחייב לעשות היא הערכת שמאי על שווי הדירה. תוך כדי הערכת השווי השמאי גם בודק אם הדירה עומדת בתנאי החוק ובמידה ולא, הוא לא יוכל לאשר את השמאות. מכאן שברגע שאין אפשרות לקבל שמאות לא ניתן לקנות דירה מחולקת בעזרת משכנתא. על כן במצב זה ניתן לרכוש דירה רק כאשר מדובר על עסקה שמתבצעת ללא משכנתא, מה שהופך את הקנייה לקשה מאוד שכן לא ניתנת האופציה לקניית דירה ללא הון עצמי.
הסיבה השניה היא הסיכון שבקבלת הקנס. ברגע שמתבצעת העברת בעלות על דירה מחולקת, הסיכון שנח על בעל הדירה הקודם, זה שמכר את הדירה, עובר כעת לבעל הדירה הנוכחי, שהוא הקונה. הזמן בו בוצעה החלוקה או מי שנתן את ההוראה לבצעה אינה מעניינת את הרשויות או המדינה, אלא העבודה שיש דירה מוחלקת קיימת ברגע שנעשית בדיקה שמגלה זאת. כאשר דירה כזו מאותרת נבדקים מי הבעלים של הדירה ועליו יוטל הקנס על חלוקת הדירה בין אם הוא זה שביצע אותה בפועל ובין אם לוא.
בגלל שני הסעיפים הללו ההמלצה שלי כיועץ נדל"ן היא לא לקנות דירות מחולקות, בייחוד לא כאשר מדובר על קניית דירה ראשונה, אלא רק כאלו שעומדות בחוקי המדינה וניתן לרכוש אותן בראש שקט וללא פחד תמידי מקנסות. חשוב לזכור שבעל דירה מחולקת נמצא תחת סיכון מכל עבר מאחר וכל אחד יכול להלשין עליו וכדי שזה לא יקרה הוא חייב לרצות כל מי שבא איתו או עם הדירה במגע, בין אם אלו השכנים שבאים בבקשות מסויימות שתמיד חייבות לקבל תשובה חיובית, בין אם אלו הדיירים שירגישו כי בעל הדירה אינו דואג לקיים את צידו בחוזה מולם או כל אחד אחר. על בעל הדירה יש את החובה לפייס את כולם באופן תמידי ולמעשה הוא אינו יכול לישון בשקט אף פעם. לכן, אלא אם יש תכנון להעביר את הדירה שיפוץ שיבטל את חלוקה הלא חוקית בדירה לאחר קנייתה ההמלצה היא לא לקנות דירה מחולקת, זה פשוט לא כדאי ברגע שהסיכון הוא כה גבוהה.
