מה הכוונה במשכנתא על דירה שניה?
כאשר מדברים על משכנתא על דירה שניה מדברים על מצב בו לרוכש הדירה כבר ישנה דירה אחת בבעלותו והוא מעוניין לקנות דירה אחת נוספת, ועבור קנייה זו הוא יאלץ לקחת משכנתא בבנק. מצב זה שונה מלקיחת משכנתא עבור קניית דירה ראשונה שכן כאשר באים לרכוש את הדירה הראשונה ישנה אפשרות של לקיחת משכנתא בגובה של עד 75% מערך הנכס, כאשר 25% הנוספים מגיעים מהון עצמי. כאשר המשכנתא הנלקחת היא על הדירה השניה ניתן לקחת משכנתא בגובה של עד 50% בלבד מערך הדירה כאשר ה50% הנוספים צריכים להגיע מהון עצמי.
למי כדאי לקחת משכנתא על דירה שניה
ישנן שתי אוכלוסיות שלהן יתאים לקחת משכנתא על דירה שניה.
הראשונה הם אנשים שחסכו כסף ומעוניינים להשקיע אותו באפיק סולידי ומבטיח. מאחר והבורסה יכולה להיות זירה מסוכנת הרבה משקיעים בוחרים בנדל"ן כהשקעה מועדפת. מאחר ודירות אינן זולות ויש צורך בחיסכון גדול בכדי לקנות אחת כזו, שימוש בחיסכון כהון עצמי והשלמה שלו עם משכנתא מהבנק יכולה להיות דרך טובה בכדי לבצע את קניית הדירה ובכך להשקיע האפיק השקעה שיניב תשואה יפה עם השנים.
האוכלוסיה השניה אלו אנשים צעירים יותר שמעוניינים בהכנסה פאסיבית ועקב כך ירצו למשכן את הדירה הראשונה בבעלותם בכדי שתהיה להם אפשרות לקנות דירה שניה. התהליך עובד בצורה הבאה:
במידה ויש בידנו דירה ראשונה ללא משכנתא ואנו מעוניינים לקחת משכנתא עבור קניית דירה שניה אך אין לנו את ההון העצמי המספק, ניתן למשכן את הדירה הראשונה ולהשתמש בסכום הכסף שנקבל עליה כהון עצמי שישלים את המימון לקניית הדירה השניה. לדוגמא אם יש בידינו דירה בשווי מיליון שקלים ואנו רוצים לקנות דירה נוספת, גם היא בשווי מיליון שקלים, נוכל לקחת משכנתא על הדירה הראשונה בגובה של 50% מערכה, כלומר חצי מיליון שקלים ולהיעזר בסכום שנקבל לידינו כהון עצמי לדירה השניה ולמעשה לבצע קניית דירה ללא הון עצמי. המשכנתא על הדירה השניה, גם היא בגובה 50% מהנכס כלומר, גם חצי מיליון שקלים, מאחר ואנו זקוקים ל50% הון עצמי נוכל להשתמש בחצי מיליון השקלים שקיבלנו ממשכון הדירה הראשונה לשם כך.
במצב זה חשוב לדעת שהריביות שנקבל מהבנקים עבור שתי המשכתאות לא יהיו זהות. הבנק יגבה ריבית גבוהה יותר עבור המשכנתא על הדירה הראשונה מאשר על הדירה השניה. על כן, במידה ושתי הדירות אינן זהות במחירן כמו בדוגמא שהוצגה קודם, מומלץ לקחת משכנתא גבוהה ככל הניתן על הדירה השניה ולצמצם עד כמה שאפשר את המשכנתא על הדירה הראשונה.
מתעניין בלקיחת משכנתא וזקוק להכוונה?
האם הבנק יכול לסרב לתת משכנתא על דירה שניה?
המידה וישנה בעיה לקבל משכנתא מהבנק ישנם גופים אחרים שכן יכולים לתת את המימון הנדרש לקניית הדירה. חברות ביטוח לדוגמא. במצב כזה ניתן עדיין לקחת משכנתא אך אינני ממליץ על כך מאחר והריביות הן גובהות ברמה שאינה משלמת . אגב, אם אתם מעוניינים ברכישת דירה אך אין לכם הון עצמי, במאמר הזה תגלו שישנם גם דרכים לעשות זאת.
הלאווה אחרת כחלופות למשכנתא
במידה וישנה בעיה לקבל משכנתא מהבנק ישנם גופים אחרים שכן יכולים לתת את המימון הנדרש לקניית הדירה כמו חברות ביטוח. במצב כזה עדיין ניתן יהיה לקבל את המימון הדרוש לקניית הדירה אך אינני ממליץ על כך מאחר והריביות הן גובהות ברמה שאינה משלמת. אגב, אם אתם מעוניינים ברכישת דירה אך אין לכם הון עצמי, במאמר הזה תגלו שישנם גם דרכים לעשות זאת.
עלויות נלוות המתווספות למשכנתא לדירה שניה
כמו בקניית הדירה הראשונה ובלקיחת המשכנתא עליה, ישנן עלויות נוספות שחייבים להכניס כחלק מתכנון התקציב כאשר מעוניינים במשכנתא על דירה שניה.
- תשלום לשמאי – אם מדובר על לקיחת משכנתא על שתי הדירות אז מדובר של שתי שמאויות שיש צורך לעשות.
- במידה ונעזרים במתווכים ישנם גם דמי תיווך שצריך לשלם – לרוב מדובר על 2% מסך העסקה
- עורך דין – 0.5% מסך העסקה
- עמלת פתיחת תיק – משתנה מבנק לבנק אך מדובר על הוצאה בסביבות ה-1000 שקלים
מדוע כדאי להיעזר ביועץ נדל"ן בעת לקיחת משכנתא על דירה שניה?
למרות שרוב הרוכשים של דירה שניה כבר התנסו בקניית דירה, ליועץ נדל"ן עדיין יש אפשרות לעזור בקניית הדירה השניה, בהפחתה של ההוצאות למינימום ההכרחי ומקסום פוטנציאל הרווח של הנכס החדש.
בפגישה ראשונה עם יועץ נדל"ן לרוב עושים בדיקת היתכנות לקניית הדירה השניה. שיחה כזו יכולה לגלות מראש מוקשים שכדאי לנטרל, או אפילו לחסוך זמן יקר בתהליך אם ניתן לדעת מראש שהעסקה אינה אפשרית. מעבר לכך עם יועץ נדל"ן ניתן גם לבצע את תכנון המס בצורה נכונה כדי להפחיתו למינימום, גם בתהליך הרכישה, גם בתכנון מס על השכירות שתגבו, וגם בתהליך המכירה במידה וגם הוא מתוכנן כיעד בתהליך.
לאילו מיסים בדיוק יש להתכונן?
קניית דירה שניה מחייבת תשלום של מס רכישה בגובה של 5% על ערך הנכס. לדוגמא, אם עלינו לרכוש דירה שמחירה מיליון שקלים. במעמד הרכישה יהיה עלינו לשלם למדינה מס רכישה בגובה של 50000 שקלים. זאת בניגוד לקניית דירה ראשונה שם לא נגבה מס זה.
מעבר לכך אם קונים דירה שניה במטרה למכור אותה לאחר מכן כדאי לדעת שיהיה תשלום מס נוסף בדמות מס שבח שחל על 25% מהרווחים על הדירה. לדוגמא, אם קנינו דירה ב800000 שקלים ולאחר כמה שנים מכרנו אותה ב1000000 שקלים, הרווח שגרנו הוא 200000 שקלים. על הרווח הזה נצטרך לשלם מס בגובה 50000 שקלים למדינה. במידה ואין רווחים על הדירה או שחס וחלילה היא נמכרה בהפסד, אין צורך לשלם מס זה. עם זאת חשוב לציין שלרוב דירות לא נמכרות בהפסד כי שוק הנדל"ן בישראל כמעט תמיד מגמת עלייה
בנוסף, כשקונים דירה שניה, במידה ומשכירים אותה בנוסף לדירה הראשונה יש צורך לבדוק מראש גם תשלום מס בגובה 10% על דמי השכירות שנגבים. למיסוי על דמי השכירות ישנם כמה וכמה מסלולים כאשר כדאי לדעת מראש איזה מסלול כדאי לקחת עוד לפני שמבצעים את הרכישה של הדירה השניה.
מניעה של טעויות נוספות
לעיתים עובר זמן לא מועט בין רכישת הדירה הראשונה לשניה, בזמן זה הרבה מהידע שנצבר כבר נשכח וכך יש סיכון בחזרה על טעויות שנעשו גם בקניית הדירה הראשונה. מעבר לכך לא כל עסקה דומה לקודמתה כמו לדוגמא במצב בו הדירה הראשונה שנקנתה הייתה דירה על הנייר והדירה החדשה היא דירה יד שניה יועץ נדל"ן שעבר מספר רב של תהליכי רכישת דירה ושימש גם כיועץ משכנתאות בתהליכים אלו כבר מכיר מקרוב את כל מה שצריך לדעת כך שאין סיכוי ליפול על טעויות קטנות של רוכשים חדשים.
