מושגים בסיסיים שכל אחד חייב להכיר
משכנתא
הגדרה – משכנתא זאת בד"כ ההלוואה הכי גדולה שאדם לוקח במהלך חיו, ההבדל בין משכנתא להלוואה רגילה מתבטא בכך שבמשכנתא הבנק משעבד את הבית כביטחון להלוואה. עקב כך הוא יכול להציע ריבית בהלוואת משכנתא שנמוכה משמעותית מהלוואה רגילה.
ריביות
בנקים שונים נותנים ריביות שונות ללקוחות שונים. הריביות בד"כ משתנות בהתאם לרמת הסיכון של הבנק מול הלקוח, כלומר ללקוח עם היסטוריה בעייתית (צ'קים שחזרו, הוראות קבע שחזרו וכו') הבנקים יתנו משכנתא בריבית גבוהה בעוד שלקוח עם היסטוריה חיובית יותר יקבל משכנתא בריביות נמוכות. דוגמא נוספת היא לקיחת משכנתא על נכס קיים שיהיה גבוהה יותר מלקיחת משכנתא על דירה חדשה
חשוב לזכור שכל שינוי הכי קטן בריבית אפילו של 0.1 אחוז יכול להשפיע בעשרות אלפי שקלים על החזר הריבית הכללי של המשכנתא.
תמהיל
את המשכנתא לא לוקחים בריבית אחת קבועה למשך תקופה מסוימת, אלא בתמהיל מורכב יותר. ישנם מסלולים שונים ומגוונים כאשר כל מסלול מתאים לאדם אחר. אין מסלול שדומה לאחר, אך בכללי ככל שהריביות שמוצעות לאותו מסלול נמוכות יותר כך הסיכון גבוה יותר ולהיפך.
מתעניין בלקיחת משכנתא וזקוק להכוונה?
תהליך לקיחת משכנתא
לפני שמתחילים לחפש נדל"ן כלשהו, התחנה הראשונה שצריך לעבור היא בקשת אישור עקרוני למשכנתא מהבנק. האישור העקרוני הוא מסמך שמאשר שעקרונית הבנק מוכן לתת לכם משכנתא עד לסכום מסויים שעליו סיכמתם. האישור הזה הוא אינו המשכנתא בפועל אבל הוא הכרחי שכן לא תחתמו על חוזה על דירה כאשר אתם לא בטוחים שבאמת תקבלו משכנתא. לכן, הוצאת אישור עקרוני בטרם התחלת תהליך הקניה הוא חשוב והכרחי.
חשוב לשים לב שהאישור העקרוני בדרך כלל תקף ל-3 חודשים ולכן אם תהליך חיפוש הדירה מתארך מעבר לכך כדאי לבקש מהבנק לחדש אותו לפי הצורך.
הפגישה הבאה עם הבנק נערכת לאחר שחתמתם חוזה קניה ואילו צריכים להגיע מוכנים עם התמהיל משכנתא שבו אתם מעוניינים. הבנק יבדוק את היתכנות התמהיל שביקשתם ויציע בפניכם את הריביות שהוא מוכן לתת. את ההצעה שתקבלו מאותו בנק תוכלו לקחת איתכם לפגישות עם בנקים נוספים ולבצע השוואות והתמקחויות שיעזרו לכם להשיג עסקה יותר כדאית.
לאחר שהחלטתם על הבנק שבו תיקחו את המשכנתא (זה אותו הבנק שמוכן להציע את הריביות הטובות ביותר לתמהיל שביקשתם) אתם קובעים פגישה עם הנציג משכנתאות כדי להתקדם בתהליך. באותה פגישה חשוב לבקש להאריך את תוקף מתן ההצעה שכן כל בנק נותן הצעת ריביות בעלת תוקף של 24 יום, ולאחריהם הוא רשאי לשנות את הריביות על פי שיקולו הבלעדי. לאחר שקיבלתם הצעת ריביות עם תוקף של 24 יום אתם מבקשים מהנציג לתת לכם את רשימת המטלות שעליכם לעשות כדי להתקדם בתהליך. בין היתר תצטרכו לבקש הערכת שמאי של הבנק שיעריך את הנכס שקניתם, לעשות ביטוח חיים ומבנה לנכס, להחתים את המוכרים והעו"ד על טפסים מסויימים ועוד רשימה ארוכה של משימות. בסיום כל המשימות הללו תוכלו לגשת שוב לבנק לקבלת צ'ק על סכום המשכנתא או בכדי לקבל את הכסף דרך העברה בנקאית ישירות למוכר.
למה לקחת יועץ נדלן לצורך לקיחת משכנתא
משכנתא זאת כנראה ההלוואה הגדולה ביותר שאדם ייקח במהלך חיו, יועץ המשכנתאות בבנק יש לו אינטרס לריווחיות של הבנק, יש לו אינטרס שתשלמו כמה שיותר לבנק, ולא לחסוך לכם, ולכן תמיד כדאי שיהיה מישהו שיהיה מטעמכם, ויתן לכם עצות שיטיבו לכם ולא לבנק. מעבר לכך, יועץ משכנתאות ידע להתאים את התמהיל לצרכים שלכם בעזרת הסתכלות קדימה בשינויים שעתיד לקרות בחייכם כמו לדוגמא שחרור של קרן השתלמות, כספי ירושה שעתידים להגיע ועוד.
חשוב לזכור שתכנון נכון של משכנתא יביא לחיסכון גדול של ריביות שישולמו לבנקים, וחיסכון בקנסות שאולי עתידים להגיע.
