בדיקת דירה לפני קנייה – או בשמה היותר מוכר "בדק בית" היא בדיקה שהפכה פופולרית מאוד בקרב רוכשי דירות, וכיום ישנם הרבה רוכשים עתידיים שמתעניינים בשירות. במאמר זה אסקור מהו בדיוק בדק בית, מהם הבדיקות הכלולות בו, מהם היתרונות והחסרונות והאם זהו שירות נחוץ לפני קניית דירה.
מהי בדיקת דירה לפני קנייה?
בדק בית היא בדיקה שמבצעת חברה ייעודית בתחום לדירה שיש צורך להעריך את טיב התשתיות שלה. החברה מגיעה אל הנכס במטרה לבדוק את תשתיות הדירה ולציין את כל הליקויים שקיימים. בדירקה זו כמובן אינה נחוצה כאשר מבצעים קניית דירה על הנייר אלא רק בקניית דירה יד שניה. הבודקים יכולים להיות שמאים, מהנדסים או בעלי מקצוע אחר בתחום הנדל"ן והבנייה וככזה נחשב לשירות אמין – כלומר אם מתגלה ליקוי כלשהו אין חשש מכך שהמידע שנמסר הוא לא מהימן או לא מדוייק. מבצד השני זוהי גם אינדיקציה לכך שאם לא נמצא ליקוי כלשהו, ניתן להיות סמוכים ובטוחים שהסעיף שנבדק תקין ולחלוטין.
מה כולל בדיקת הדירה?
כפי שצויין בדק בית כולל בדיקה של תשתיות הנכס לאיתור ליקויים.
בדיקת צנרת
דוגמא לתשתיות כאלו יכולה להיות בדיקת הצנרת של הבית במטרה למצוא נזילות או אזורים סדוקים שמועדים ליצירת נזילה בשלב כלשהו בעתיד. מעבר לכך נעשת בידקה של אזורים בהם מתבצע ניקוז מים בדירה, כמו לדוגמא במקלחת בכדי לוודא שהיא מתפקדת כראוי ומים אינם זולגים למקומות אחרים בבית שאליהם לא אמורים להגיע.
בדיקת ריצוף
בדיקה נוספת היא בדיקה של הריצוף בדירה. זוהי בדיקה שמטרתה לוודא שריצוף נעשה באופן תקין, שאין סדקים או בורות בריצוף ושאין חוליות חלשות שעלולים להביא לסדיקה עתידית או בעיות ברצפת הנכס.
בדיקת איטום הגג
איטום הגג הוא אספקט חשוב מאוד עבור בתים פרטיים ודירה בבניים אשר ממוקמות קומה האחרונה בבניין. בימי גשומים, איטום שאינו תקין יכול לגרום להיווצרות של רטיבות נזילות בתוך הקירות ואף לזליגה שלהם לתוך הדירות עצמן, תחילה לדירה בקומה העליונה, ולאחר מכן גם לדירות בקומות מתחתיה. איטום הגג נעשה באמצעות זיפות נכון ולרוב זהו תהליך שיש לבצע מחדש אחת לכמה שנים בכדי להבטיח את אטימות הגג. לכן, חברת בדק הבית בודקת גם את האיטום בכדי למצוא בו ליקויים ולעדכן את בעל הנכס על הצורך לבצע איטום מחדש.
בדיקת חדר הממ"ד
במידה וקיים ממ"ד בדירה, חברת בדק הבית במצעת בדיקה למבנה שלו מוודאת שנבנה בצורה תקינה ויכול לעמוד במשימת המיגון שאליה יועד. בנוסף לזה, בעקבות החומרים בהם נעשה שימוש בבניית הממ"ד תיתן הוייצרות כיסים של גז וקרינה שכדאי לוודא שאינם מהווים סיכום כלשהו, גם את אלו בודקת חברת בדק הבית.
בדיקה של חלונות ודלתות
חברת בדק הבית גם בודקת את הפרטים היותר קטנים של הבית. לדוגמא ניתן לבדוק האם הדלתות ישרות, לא חורקות, בעלת מנעול תקין. בונסף החברה יכולה לבדוק שהחלונות נפתחים ונסגרים כראוי ושהתשתית שעליה הם בנויות אינה מהווה מקור אפשר לנזילות או כניסת רוח לבית. זוהי אולי בדיקה שנשמעת מינורית אך חשוב לזכור שהחלפת חלונות ודלתות יכולה להיות הוצאה נלוות יקרה לרכישת דירה. מעבר לכך מדובר על בדירהלרוב לא מקבלת את היחס הראוי בבדיקה שמתבצעת על ידי קונים פוטנציאלים, ולכן כדאי מאוד שיהיה מי שיתריע במידה ונמצא ליקוי כלשהו.
תשתית החשמל והגז
חברת בדק הבית גם בודקת את תשתית החשמל של הדירה ומוודאת שהחשמל פועל ראוי ובצורה בטוחה – ווידוא הארקה תקינה, ווידוא שלוח החשמל והשקעים בוניים בצורה נכונה כך שלא יווצרו עומסי יתר או קפיצות של החשמל בעקבות קצרים חוזרים ונשנים. מעבר לכך מתבצעת בדיקה גם לתשתית הגז בכדי לוודא שאין דליפות חבויות כלשהן
מעבר לכל הבדיקות שצויינו חברת בדק הבית גם יכולה להעיר את העיניים של מזמין השירות לאלמנטים מסויימים שאולי אינו שם לא אליהם. למשל ליקויים בסביבה הקרובה מחוץ לבניין שנראים בבירור דרך חלונת הדירה כמו למשל, אם הדירה פונה לאזור סואן.
מה בדיקת דירה לפני קנייה לא כוללת?
למרות כל בדיקות התשתית שמבוצעות על ידי חברות בדק הבית, למען ההוגנות יש גם לציין את כל הבדיקות שלא מתבצעות בשירות זה.
אם יהיה קל להשכיר את הדירה?
חברת בדק הבית אמנם בודקת את התשתיות של המבנה אך זהו רק פרמטר אחד בקביעה האם כדאי לקנות את הנכס. אין באפשרות החברה לתת הערכה כוללת על שווי הדירה כמו שיוכל לעשות שמאי ועל כדאיות העסקה המוצעת. מעבר לכך היא אינה יכולה גם לקבוע עד כמה יהיה קל להשכיר את הדירה לדיירים פוטנציאלים שאלו יכולים דווקא לתת חשיבות מוגברת לעיצוב הדירה או לריהוט שנמצא בתוכה ופחות לשים לב לתשתיות וליסודות.
טיב הסביבה החיצונית
מעבר לכך, חברת בדק הבית לא בודקת את טיב הסביבה, השכונה, השכנים ושאר גורמים שחייבים להילקח בחשבון כאשר מעוניינים לקנות דירה. פרמטרים אלו יכולים להיות קריטיים אף יותר מתשתית הבניין מאחר ואת התשתיות ניתן לתקן או להחליף אך את הסביבה והאוכלוסיה מסביב לנכס לא ניתן. מעבר לכך אין כל בדיקה של תוכניות בנייה עתידיות באזור או בשכונה, גם אלו אלמנטים שיכולים להשפיע מהותית על כדאית העסקה, הם אינם בשליטה כלשהי של הרוכשים לאחר שהנכס בחזקתם וכדאי מאוד שיבדקו.
במאמרים נוספים באתר זה אני חוזר ומדגיש כי הפרמטרים החשובים ביותר שקובעים איפה כדאי לקנות דירה להשקעה הם אינם הפרמטרים שעליםה ישנה שליטה של בעל הנכס – כמו תשתיות הדירה שאותן ניתן להחליף, אלא הפרמטרים שאינם בשליטת בעל הדירה ונמצאים מחוץ לנכס. לדוגמא, אם קניתם נכס ומתגלה פיצוץ בצנרת יום לאחר הרכישה, זה אמנם יהווה הוצאה גדולה עבור התיקון אך הדבר החשוב יותר מהעלות הוא שניתן בכלל לתקן את הליקוי. אם נמשיך עם אותה הדוגמא, אם יום לאחר רכישת הדירה מתברר כי האוכלוסיה המאיישת את השכונה היא אוכלוסיה עבריינית זהו פרמטר שלא ניתן יהיה לשנות אותו ולא משנה איזה מחיר תהיה מוכנים לשלם.
האם כדאי להזמין בדק בית?
למרות שניתן להבין כבר בפסקה הקודמת משהו על הכדאיות של הזמנת שירות בדק הבית עבור הקונים, אענה גם על השאלה באופן ישיר – האם כדאי, או יותר נכון, באיזה מצב כדאי להזמין שירות בדק בית לדירה שמעוניינים לרכוש.
המצב בו מומלץ להביא חברת בדק בית היא עבור רוכשים חדשים ללא כל התנסות או ידע בשוק הנדל"ן שכאשר הם נכנסים לדירה שמציגים לה אין להם את הכלים או הידע לדעת מה עליהם לבדוק בדירה בכדי להעריך האם התשתית שלה היא טובה או לא. במצב כזה שבו לרוב מדובר על קניית דירה ראשונה ובו אין אדם נוסף בעל ידע להיעזר בו כמו יועץ נדל"ן, חברת בדק בית תוכל לתת הערכה טובה לתשתית. חשוב רק לציין כי בדק בית נעשה עבור כל נכס שנבדק בנפרד ולכן בהחלט יכול להיווצר מצב שבו יהיה צורך להזמין את החברה לבדוק כמה וכמה נכסים עד לסגירה של עסקה לשביעות רצונם של הרוכשים.
בכל מצב אחר בו יש לרוכשים ידע, גם אם הוא מועט יחסית, אין באמת צורך בהזמנת בדיקה מסוג זה וזאת משתי סיבות שצויינו כבר קודם
- ליקויי תשתית אפשר לתקן, כך שגם אם התגלה ליקוי לאחר הרכישה, זוהי לא פאשלה כל כך נוראית
- תשתית היא רק פרמטר אחד בעל חשיבות פחותה ולכן אין צורך להשקיע בו כל כך הרבה. במידה ונעשתה בדיקה ונמצאו ליקויים כלשהם, במקרה הטוב הם יכולן לעזור מעט בניהול המשא ומתן או לחסוך כמה עשרות שקלים עקב בקשה לתיקון מצד המוכר במידה וזה יסכים לקחת על עצמו את התיקון בכדי להשלים את העסקה.
מעבר לניתוח הכדאיות עבור רוכשי הדירות חשוב לומר גם מילה על כדאיות הזמנת הבדיקה מצד המוכרים. במידה ואתם עומדים בפני מכירת נכס הזמנה של בדק בית היא אינה באמת נחוצה עבורכם מאחר ואתם לא עתידים לחיות בדירה זו בעתיד. מעבר כך, אם יתבצע בדק בית על ידכם וימצאו ליקויים תהיה החובה עליכם ליידע את הקונים הפוטנציאלים עליהם לפני קניית הנכס, או לתקנם על חשבונכם.
מחיר של בדק בית
מחיר של בדק בית כיום יכול להתחיל בסביבות ה-1000 שקלים לנכס בודד שנבדק וזהו כמובן סכום התחלתי שיכול להיות גבוהה יותר ככל שהנכס יותר גדול ויותר מורכב מבחינת התשתיות שהוא מכיל.
