אחד ההוצאות הנלוות קבועות לקניית דירה הוא שכר טרחה של עורך דין אך מעט מהרוכשים אינם יודעים בדיוק כמה יש לשלם עבור השירות. עובדה זו היא הגיונית ביותר לאור העובדה ששכר הטרחה של עורך הדין יכול להשתנות לפי גודל וסוג העסקה. עם זאת ישנו מכנה משותף מסויים לרוב העסקאות שמתבצעות היום ולכן במאמר זה נדון על שכר הטרחה, מה גובהו ברוב המקרים? באילו מקרים הוא משתנה ומהו בדיוק התפקיד החשוב שממלא עורך דין בעסקה.
שכר הטרחה של עורך דין ברוב העסקאות
שכר טרחה של עורך דין הוא לרוב באזור 1% משווי העסקה שהתבצעה. למרות שזהו כללל אצבע שקולע ללא מעט מקרים חשוב עדיין לציין ששכר הטרחה תלוי בגודל העסקה עצמה. לדוגמא אם מדובר על עסקה בשווי של מיליון שקלים, שכר טרחה של 1% יהווה 10000 שקלים שעורך הדין יגבה וזה בהחלט שכר טרחה הגיוני עבור שירותיו של עורך הדין. לעומת זאת אם מדובר על עסקה בשווי 200,000 שקלים, וכן בעולם הנדלן ישנם גם עסקאות בהיקפים כאלו, סביר להניח ששכר הטרחה יהיה גבוהה יותר שכן שכר טרחה של 2000 שקלים (1% מ-200,000 שקלים) לא יהווה שכר שישתלם לעורך הדין לעבוד עבורו. מהצד השני של המטבע, אם תסגר עסקה על שך 10 מיליון שקלים, שכר הטרחה יהיה נמוך מ1% שכן שכר טרחה של 100,000 שקלים יהיה יקר באופן שאינו הגיוני.
במה עוד תלוי שכר הטרחה של עורך הדין בקניית הדירה
שכר טרחה של 1% מייצג מקרים סטנדרטים של קניית דירה יד שניה בה החוזה הוא בין 5-6 עמודים, ואינו נחשב לעסקה מורכבת. לעומת זאת במקרים של קניית דירה על הנייר, כלומר מקבלן, אורך החוזה יהיה יותר קרוב ל30 עמודים ויכיל עוד סעיפים שעל עורך הדין יהיה לוודא ולבדוק. כאשר קונים דירה מקבלן החוזה מכיל פרטים נוספים גם על התכולה של פנים הבית, חנייה שתהיה כלולה בעסקה, סעיפים נוספים כמו מה קורה אם הקבלן לא מצליח לסיים את הבנייה בזמן ולהעביר את המפתחות לרוכשים בזמן שנקבע, ועוד.
בנוסף לכך לוח התשלומים בעסקאות מול קבלן הוא מאוד שונה במקרים כאלה מאשר במקרים של קניית דירה יד שניה. לרוב בעסקאות של קניית דירה יד שניה לוח הלתשלומים יכלול תשלום אחד של 10% משווי העסקה במעמד החתימה, העברה של 80% נוספים לאחר מכן ועוד 10% כתשלום שלישי כאשר מדובר על טווח זמן של כמה שבועות לכל היותר. במקרים של קניית דירה מקבלן התשלום הראשון יכול להיות גם 10% משווי העסקה אך שאר התשלומים יכולים להיפרס באופן אחר ויכולים להיות משולמים תוך פרקי זמן ארוכים יותר. כל אלו חייבים להשתקף בחוזה שעליו חותמים מה שמצריך עבודה נוספת של עורך הדין וכתוצאה מכך שכר הטרחה יעלה בהתאם.
ניסיון להימנע מתשלום שכר הטרחה לעורך דין בקניית דירה
ישנם הרבה רוכשים שאינם מעוניינים לשלם עלויות נלוות לעסקת קניית הדירה, בין אם מדובר על תשלום דמי תיווך ובין אם מדובר על תשלומים אחרים. תוך רצון לשלם עלויות שכר טרחה לעורך דין מנסים לחסוך את העלות ולהיעזר בעורך הדין של הקבלן, אך זהו מהלך שאינו מומלץ כלל. אמנם עבר חוק להגבלת שכר הטרחה של עורך דין בדירות מקבלן כך שאם הרוכשים משתמשים גם הם בעורך הדין של הקבלן הסכום המקסימלי שניתן יהיה לגבות מהם יהיה 5000 שקלים (מדובר על דירות בשווי של עד – 4.6 מיליון שקלים). חשוב להבין שעורך הדין של הקבלן מייצג קודם כל את הקבלן ואת האינטרסים שלו ולא את הרוכשים, כך שאמנם יש כאן חיסכן של כמה אלפי שקלים אך יש כאן סיכון בביצוע עסקה לא טובה שעלותה יכולה להגיע לכמה מיליוני שקלים. לכן כמו שאני ממליץ תמיד להיעזר ביועץ נדל"ן כדי לוודא שתקבלו את העסקה המשתלמת ביותר כך אני גם ממליץ לא לחסוך על עורך דין. גם אם יש לשלם כמה אלפי שקלים נוספים כמו במקרים של קניית דירה מכונס נכסים או קניית דירה בשותפות בכדי לגייס לצדכם עורך דין טוב, שלמו את הסכום בלב שלם ותוכלו להיות בטוחים שהעסקה שלכם היא גם משתלמת וגם בטוחה מכל הכיוונים.
את הצורך בעורך דין טוב ניתן גם לראות במקרים של העברת זכויות על נכס ללא תמורה. במקרים כאלו מדובר על נכס שעבר לבעלותו של אדם כלשהו מבלי שבוצע תשלום בתמורה, ומקרים כאלו מערבים מיסוי שונה מאשר עסקה שבה כן ישנה תמורה לבעלים הקודם של הנכס. מאחר והמיסוי הוא שונה ומעט יותר מורכב, עורך דין טוב יוכל להנחות על הדרך בה ניתן יהיה לבצע את ההעברה כדי להימנע מתשלום מס עודף שלא לצורך, ולוודא שהחוזה משקף בצורה נכונה ביותר את הדרך בה בוצעה ההעברה.
שכר טרחה של עורך דין במקרים נוספים כדוגמאת פינוי בינוי
במקרים של פינוי בינוי מדובר על חוזה יכול להגיע גם לאורך של 50 עמודים כאשר המורכבות תהיה גדולה אף יותר מזו של קניית דירה מקבלן, שכן מדובר על דיירים שמפונים מביתם לצורך הריסה ובנייה של הבניין מחדש. בין אם הדיירים לא משלמים כלל כסף במהלך התהליך, לבין אם הם משלמים מעט או אולי אפילו מקבלים תמורה בעבור הסכמתם לכל המהלך, עדיין מדובר על חוזה מורכב יותר שמצריך תשלום של שכר טרחה גבוהה יותר. שוב, כמו שצויין בסעיף הקודם אל תתנו לאורך החוזה או לגובה שכר הטרחה להרתיע אתכם או לפתות אתכם לנסות לחסוך בעלות של עורך הדין, ככל שהחוזה יותר ארוך ומורכב כך תפקידו לש עורך הדין הוא קריטי יותר להבטחה של כל הסעיפים הכלולים בו. לעולם אל תוותרו על גיוס עורך דין טוב .
אותו הכלל תקף גם בקניית נכסים שאינם דירות. קנייה של מגרשים – חנויות – קניונים – חניונים – מחסנים או כל נכס נדלני אחר מחייב לקחת עורך דין. ככל שהעסקה יותר מורכבת ויותר גדולה כך שכר הטרחה גובהה יותר וכך תפקידו של עורך הדין קריטי יותר.
מתי נהוג לשלם את שכר הטרחה לעורך דין בקניית דירה
את שכר הטרחה נהוג לשלם במלואו מעמד החתימה על החוזה, אך חשוב לציין שכאן לא נגמרת עבדתו של עורך הדין. גם לאחר החתימה על החוזה על עורך הדין להעביר את הנכס בטאבו כך שיהיה תחת שמו של הרוכש החדש ובנוסף יהיה עליו גם להיות מעורב בחתימה של טפסים שקשורים במשכנתא במידה ונלקחה אחת כזו.
מה כולל השירות שנותן עורך הדין
תפקידו של עורך הדין בעסקת קניית דירה מתחלק למספר חלקים.
כל העורך דין לנסח את החוזה או לעבור על חוזה מוכן שהוא מקבל בכדי לבדוק שהוא אכן מייצג את העסקה באופן נאמן וללא פרצות אפשריות. בנוסף, על עורך הדין לבדוק האם יש שעבודים על הדירה, חריגות בנייה, או חובות לגופים כאלו ואחרים (עירייה, חברות ביטוח, הוצאה לפועל) ולהתריע על כך בפני הקונה לפני החתימה. על עורך הדין להוציא נסח טאבו, לבדוק על שם מי רשום הנכס וכאשר מתבצעת החתימה הוא צריך לוודא את זהותם של המוכרים והקונים ואת תאימות הנתונים לאלו המופיעים בנסח הטאבו בכדי למנוע רמאויות.
רמאויות כאלו יכולות להיות בעל שמעוניין למכור את הדירה שרשומה במשותף על שמו ועל אשתו וזאת ללא חתימה של אשתו על החוזה. אפשרות נוספת היא דירה שחולקה בין כמה יורשים כאשר רק אחד או כמה מהם מגיעים לחתימה על החוזה. במקרים כאלו ישנה יכולה להיווצר בעיה בהעברת הבעלות על הנכס שכן לא כל הבעלים שלו חתומים על החוזה.
מעבר לזה על עורך הדין להסדיר בחוזה גם את לוח התשלומים בין הקונה למוכר כפי שהוסכם ולקבוע מה קורה במידה של אי עמידה בלוח או אי עמידה בקיום הסעיפים האחרים בחוזה. במקרים מסויימים הוא גם יכול לבצע את תהליך המשא ומתן על לוח התשלומים במידה וישנו פער שיש צורך לגשרו.
לאחר חתימת החוזה עורך הדין צריך לבצע רישום הערת אזהרה בטאבו ולאחר מכן לוודא רישום של הבעלים החדש של הנכס (הקונה במקום המוכר)
