קניית דירה ראשונה היא משימה מאתגרת מאוד ולרוב גם יחידים וגם זוגות צעירים שמעולם לא נגעו בתחום מוצאים את עצמם מבולבלים משטף המידע ומכמות הפרטים שעליהם לדעת.
מאחר ומדובר בנושא מורכב מאוד שכורך בתוכו השקעת כסף משמעותית הרבה מאוד אנשים נרתעים מאוד אפילו בשלב חיפוש המידע הראשוני.
למרות שאני תמיד ממליץ להיעזר ביועץ נדל"ן עבור רוכשים עתידיים שכרגע אינם בקיאים אפילו במונחים הבסיסיים של התחום, עדיין כדאי לאסוף כמה שיותר מידע ולהבין עד כמה שניתן לפני קניית דירה.
לכן, בין אם אתם מעוניינים לקחת על עצמם את האתגר של קניית דירה ראשונה לבד ובין אם אתם מתכננים להיעזר באיש מקצוע אתם מוזמנים לקרוא את המדריך המפורט הבא בכדי לעשות סדר ראשוני בכל הבלגן
מה המטרה בקניית הדירה הראשונה?
עוד לפני שנכנסים למחירים, לגודל דירה, לתכנון תקציב ולשאר התחנות חייבים לכסות קודם כל את התחנה הראשונה והיא הבנה של המטרה שלשמה נקנת הדירה. בגדול ישנן שתי מטרות אפשריות. הראשונה היא דירה למגורים והשניה היא להשקעה. חשוב לדעת מהי המטרה שכן לפיה נוכל לגזור מהם הפרמטרים עליהם יהיה צורך לתת דגש ועל אילו פרמטרים ניתן יהיה להתפשר כאשר אנו מעוניינים לבחון דירות פוטנציאליות לקניה. במידה ומדובר על דירה להשקעה רוב הפרמטרים עליהם ניתן את הדגש הם כלכליים ומספריים, כלומר החיפוש יונחה לפי הדירה שיכולה לתת את התשואה הגבוהה ביותר. במידה והדירה היא למגורים יש צורך להבין באופק מדויק את הפרופיל האישי של קונים (גיל, מצב משפחתי, העדפות אישיות וכו'). לכן בתור שלב ראשוני כדאי להיות סגורים ובטוחים על המטרה שלשמה נקנית הדירה, ולאחר מכן נוכל להתקדם אל השלב הבא.
הפרופיל של קוני הדירה הראשונה
השלב השני הוא הבנה של פרופיל הרוכשים. האם מדובר במשפחה, או ביחידים? האם ישנם ילדים או לא והאם יש צפי להתרחבות המשפחה? אלו שאלות קריטיות מאחר וקניית דירה ראשונה למגורים היא עסקה שתקבע הרבה מאוד מאורח החיים של הרוכשים גם בעוד 10 או 15 שנה מיום הקנייה ולכן ישנם פרמטרים שצריך לקחת בחשבון לפי הצפי העתידי של אורח חיי הרוכשים.
במידה וקוני הדירה הראשונה הם משפחה
במידה ומדובר במשפחה יש צורך בבחירת אזור טוב לגידול הילדים, אזור שלרוב יתאפיין בקהילה של משפחות באותו הסטטוס, בבתי ספר, גינות ציבוריות גני ילדים ועוד. ניתן לבדוק דירוג בתי ספר של ערים ושכונות באתרים כמו מדל"ן.
בנוסף, ישנה חשיבות רבה לאזור שקטים הרחוקים מכבישים סואנים ועדיפות לקרבה גאוגרפית אל ההורים של אחד מבני הזוג או לאחים ואחיות. מעבר לכך ישנה גם חשיבות לקרבה למקום העבודה של ההורים כך שבמידה וישנו מצב בלתי מתוכנן מבחינת הבית או הילדים שדורש את תשומת ליבם באמצע יום העבודה הם יוכלו לתת מענה באופן יעיל.
כאשר מדובר על משפחה צפי כמות הילדים הוא קריטי שכן צריך לכוון לקניית דירה בעלת מטראז' התואם את מספר הנפשות ומספר חדרים שיוכל להכיל אותם ואת הצרכים המשתנים. בנוסף יש גם לקחת בחשבון את צפי ההכנסה העתידי, האם היא הולכת לעלות או לרדת ובהתאם לכך לתכנן את המשכנתא במידה וזו מתחייבת מבחינה תקציבית.
במידה וקוני הדירה הראשונה הם רווקים
במידה ומדובר ברוכשים רווקים שאינם בטוחים שיקימו משפחה בשנים הקרובות ישנם העדפות/פרמטרים אחרים שכדאי לקחת בחשבון מאשר במצב בו מדובר על משפחה. בתור רווקים יש יותר גמישות ואפשרות לחשוב על סגנון החיים המועדף שאילו שואפים. ניתן לדוגמא להתפשר על הנראות החיצונית של הבית או הבניין עבור איזור יותר שוקק. ישנה אפשרות להתפשר על דירה בקומה רביעית ללא מעלית ועל איזורים יותר רועשים בכדי להשיג דירה במחיר יותר אטרקטיבי ועוד.
במידה וקוני הדירה הראשונה הם אנשים מבוגרים
גם לאנשים מבוגרים שגבר גידלו את ילדיהם ומעוניינים לקנות דירה ישנם העדפות שונות מהשאר. לדוגמא ישנה עדיפות לקניית בית בבניין עם מעלית או דירת קרקע. ישנה עדיפות לקניית דירה באזור שקרוב אל הילדים ובמידה ומדובר על אוכלוסיה שחוצה את גיל ה65 או אוכלוסיה התמאפיינת בסיכון בריאותי כדאי גם לשקול קרבה לבית חולים. מעבר לכך כאשר מתבצע תכנון התקציב צריך לבדוק לכמה שנים ניתן יהיה לקבל משכנתא מהבנק.
לסיכום, פרופיל הרוכשים הוא חשוב ביותר כאשר מעוניינים בקניית דירה ראשונה, גם מבחינת בחירת אזור המגורים, גם מבחינת מבנה הבית וגם מבחינת תכנון התקציב. לכן רק כאשר יודעים בוודאות מהו הפרופיל מומלץ להמשיך אל השלב הבא – תכנון התקציב.
תכנון תקציב בקניית דירה ראשונה
בתכנון תקציב יש לקחת בחשבון את כל הרכיבים השונים שיהיו כרוכים בעלות כספית בקניית הדירה. בין אם מדובר על קניית הדירה עצמה, על שיפוץ, על תשלום לבנקים עבור משכנתא, תשלום עבור דמי התיווך עלויות מעבר ועוד. מנגד יש לבדוק את מקורות ההון העצמי הקיימים ואפשרויות למינוף כמו משכנתא והלוואות נוספות ואת היכולת לעמוד בהחזר החודשי עבורם. עם זאת, לפני כל החישובים הגסים הללו הדבר הראשון והחשוב ביותר הוא לבדוק את יכולת ההתנהלות הפיננסית של הרוכשים. ניתן לחלק רוכשים באופן גס לשתי קבוצות שונות. אלו שיודעים להתנהל כלכלית בצורה נכונה ואלו שפחות.
אוכלוסייה שאינה מתנהלת כלכלית באופן נכון מתאפיינת בכניסה ויציאה מרובה ממסגרות ומינוסים בבנק, אוכלוסייה שחוזרים לה צ'קים, שמתקשה לעמוד בהתחייבויות ושדירוג האשראי שלה לרוב הוא אינו גבוה. עבור אוכלוסייה זו לא מומלץ "לקפוץ מעל הפופיק" כאשר מתכננים את התקציב לקניית הדירה הראשונה. ההמלצה היא לקנות דירה ראשונה בהתאם למשאבים ולכסף שזמינים כרגע. כלומר אם מדובר על משפחה המורכבת מזוג וילד אחד מומלץ לקנות דירת 3 חדרים קטנה ולא לקנות דירת חמישה חדרים בעקבות תכנון התרחבות של המשפחה. כאשר לוקחים משכנתא לא מומלץ לעבור את 30% החזר החודשי ובאופן כללי מומלץ לא לקחת הלוואות נוספות בשביל לקנות דירה ללא הון עצמי. מעבר לכך מומלץ גם לא לקחת הלוואות נוספות לשיפוץ הבית או להיעזר בחברים או משפחה לקניית הדירה. זאת מאחר והתנהלות כלכלית לא נכונה מביאה בשלבים מאוחרים יותר לבעייתיות בהחזר חובות והלוואות ויכולה אף להסתיים העיכול של הבית ותכולתו. על כן עבור אוכלוסייה זו מומלץ להיצמד כמה שיותר ליכולות הכלכליות הקיימות ולהקטין את המינופים וההלוואות למינימום ההכרחי בלבד.
מהצד השני האוכלוסייה שכן יודעת להתנהל כלכלית היא כזו שלא מרבה להיכנס למינוסים, שמנהלת לרוב תקציב מסודר ונמצאת עם האצבע על הדופק בכל מה שקשור לכסף שיוצא ונכנס ממש הבית. מדובר על אנשים שלא משנה כמה הם ירוויחו הם יוכלו למצוא את אורח החיים הנכון שיתאים למסגרת זו בלי לחרוג או להיכנס לחובות. עבור אוכלוסייה זו מומלץ מאוד לקחת משכנתא עם החזר חודשי גבוה, לקחת הלוואות נוספות להשבחת הנכס ובכללי להגביר את מינוף ההשקעה שבקניית הדירה. מעבר לכך ככל שאוכלוסייה זו צעירה יותר בגיל כך מומלץ רף יותר להגדיל את המינוף שכן ישנו אופק גדול הרבה יותר להחזר של החובות שיצטברו בעקבות הקנייה.
לאחר הבנה של הפרופיל הפיננסי ויכולת החזר ההלוואות של הרוכשים ניתן בהחלט להתחיל לבנות את התקציב שישען על כל מקורות ההון העצמי הקיימים, בין עם מדובר על הכסף הזמין כרגע, על קרנות השתלמות או חסכונות שניתן לפרוק, על עזרה אפשרית מהמשפחה או ההורים וכל מקור זמין אחר. לאחר מכן ניתן יהיה להבין כמה הון עוד נדרש לקניית הדירה שאותו ניתן יהיה להשלים דרך משכנתא והלוואות נוספות באילו מסלולים ובאיזה תמהיל ומשהם לצאת לדרך בקניית הדירה.
פעולות נוספות שיש לבצע בקניית דירה ראשונה
לאחר הבנת המטרות ותכנון התקציב זהו סדר הפעולות המומלץ בכדי להגיע לדירה המיוחלת
בקשת אישור עקרוני לקבלת משכנתא
עוד לפני שמתחילים לחפש מודעות על מכירות דירה או פרוייקטים בבנייה בהם ניתן לקנות דירות על הנייר צריך לבקש אישור עקרוני לקבלת משכנתא מהבנק. הסיבה לכך היא שלאחר תכנון התקציב, במידה ויש צורך במשכנתא בכדי לרגוש את הדירה צריך לדעת שאכן ניתן יהיה לקבל אותה עוד לפני שמתחיל החיפוש אחר הדירה. שלא כמו בלקיחת משכנתא עבור דירה שניה שלישית וכו', כאשר רוכשים דירה ראשונה ניתן לרוב לקבל עד 75% מימון עבור קניית הדירה, ובמצב זה שבו רוב המימון מגיע מהבנק יש ליצור איתו קשר ולבקש ממנו אישור שאכן אחת כזו תינתן במידה ותירכש דירה. כאשר מעוניינים לבדקש אישור עקרוני מהבנק כדאי להיות מוכנים עם תשובות לשאלות הבאות שאותן הבנק בוודאות ישאל
- מהו מחיר הדירה שעתידה להיקנות ומהו אחוז המימון המבוקש לקניית הדירה
- כמה מרוויחים הרוכשים בכל חודש (כדאי להיות מוכנים עם תלושי שכר) והאם תוכלו לעמוד במבחן ההחזר של הבנק
- מהו הוותק במקום העבודה
- האם ישנם צ'קים שחזרו או הוראות קבע שלא קויימו במלואם בעבר, וכללי מהו דירוג האשראי של הרוכשים
גיוס עורך דין
עורך דין הוא קריטי לגיבוש החוזה של קניית הדירה ובשום מצב לא מומלץ לבצע קנייה של דירה ראשונה ללא ליווי של עורך דין מטעמכם. תוכלו להרים טלפונים לכמה עורכי דין ולברר לגבי מחיר שהם גובים והאם יש להם המלצות וכאשר מעוניינים לסגור מול עורך דין כלשהו לומר לו שאתם מתחילים כרגע בחיפוש הדירה וכשזו תקנה תפנו אילו להמשך התהליך. לאחר שישנו עורך דין בתמונה ניתן להתחיל לחפש את הנכס.
חיפוש נכס בקניית דירה ראשונה
לרוכשים טריים שלא התנסו בקניית דירה בעבר מומלץ מאוד לבצע את הבדיקות הבאות כאשר הולכים לחפש דירה.
אזור המגורים הרצוי
לרוב ישנם כמה וכמה איזורים פוטנציאלים שבהם ניתן יהיה לבצע את קניית הדירה הראשונה. בכדי למקד את החיפוש לאיזורים המועדפים ביותר כדאי להתחיל לבחון אותם יותר לעומק. בתור התחלה כדאי לבדוק את המצב הסוציו-אקונומי של כל אחת מהערים שנראות כפוטנציאליות לקניית הידרה. ניתן לבדוק במפת החינוך ובמדל"ן את ציוני הערים במדד סוציו אקונומי ואת דירג מערכת חינוך. לאחר מכן מומלץ להסתכל על כל השכונות שנלקחות בחשבון ועם לעליהן לבצע בדיקה דומה כמו זו שעשינו לערים.
לאחר בדירה ומיקוד על האיזורים הרצויים ניתן לפתוח את אתר יד 2 או כל אתר אחר שמשווק פרוייקטים של בנייה ולבדוק את הדירות המוצעות למכירה באזור. ניתן כמובן לסנן את הדירות לפי הפרמטרים הנחוצים שנקבעו בשלב אפיון הפרופיל של הקונים ותכנון התקציב ולהתחיל להתקשר למוכרים או למתווכי הדירות שמפרסמים דירות למכירה, רק חשוב לזכור שפניה דרך מתווך תהיה כרורכה בתשלום נוסף של דמי תיווך לקניית הדירה במידה וזו אכן תירכש.
בדיקת הבניין בו נמצאת דירה רצויה
לאחר שנקבעה פגישה עם אחד המוכרים או המתווך כדאי להגיע אל האזור מעט לפני הזמן שבו נקבעה הפגישה בכדי לבדוק את סביבת הבניין ואת הבניין עצמו. מומלץ להסתכל ולבחון את האזור, האם ישנם הרבה תחנות אוטובוס וכבישים ראשיים באזור? במידה וכן זהו סימן שהדירה אינה ממוקמת באזור שקט ויש לקחת זאת בחשבון. בנוסף כדאי לבדוקאילו מבני ציבור יש בסביבה, אם לדוגמא יש בית כנסת בצמוד לבניין זהו גם סימן שהאזור לא שקט. גם עבור אנשים דתיים אני ממליץ שבית הכנסת יהיה במרחק של 3 דקות הליכה מהבית אך לא פחות מכך. במידה והרוכשים הם משפחה עם ילדים מומלץ מאוד לבדוק גם את קרבת בתי הספר אל הבניין ואת המתנסים הקרובים.
מעבר לסביבת הבניין מומלץ לבדוק גם את הבניין עצמו: האם הבניין נראה טוב מבחינה חיצונית, האם הוא מתוחזק כראוי, האם חדר המדרגות נקי ומתוחזק והאם הכניסה לבניין נראית טוב. מומלץ גם לבדוק אם הבניין נראה סימטרי בעין כדרך ראשונית לבדוק האם יש בו חריגות בנייה
בדיקת הדירה עצמה
בבדיקת הדירה מומלץ לדעת מראש אילו פרמטרים חשובים יותר ואילו פחות. לרוב יש נטייה לתת משקל גבוהה לפרמטרים כמו הריהוט שקיים בדירה, האם היא צבועה או איך נראה הריצוף, אך אלו פרמטריים שוליים. הסיבה לכך היא ששינוי שלהם אינו כרוך בעלות גבוהה כלכך אך לעין בלתי מיומנת אלו הדברים הבולטים ביותר שיכולים לגרום לקבלת החלטה שגויה. הפרמטרים שבאמת חשובים הם אלו ששינוי שלהם יגרור עלות כספית גדולה ועל אלו צריך לשים דגש.
- מבנה הדירה וחלוקה לחדרים – צריך שהחלוקה תהיה בצורה הגיונית שתואמת את המטרות שהוגדרו מראש לדריה. אם יש צורך לשנות את מיקום המטבח או את השירותים והמקלחת מדובר בשיפוץ רציני שעלותו גבוהה. מעבר לכך אם מדובר על דירה מחולקת לצורך השקעה גם זה משהו שעלול להיות קריטי לקניית הדירה
- מומלץ שהדירה תהיה מתוכננת היטב מבחינת פריסת השטח. בדירות יד שניה ישנות (כאלו שנבנו בשנות ה60 וה70) ישנם מבואותאו חלל כניסה כאשר נכנסים לבית שאינו משרת שום פונקציה הכרחית ולכן זה שטח מבוזבז.
- כדאי לבדוק שהמטבח בנוי טוב ושהוא אינו מתפרק או מכיל חלקים בלויים. החלפה של מטבח בדירה היא עניין מאוד יקר.
- מומלץ לבדוק גם את חדרי השירותים והמקלחת ולראות שהם אכן במצב תקין
- כדאי לראות שהחלונות תקינים, אם מדיבר על דירה קטנה, תיקון שלהם יכול להגיע לעד 40 אלף שקל ובדירות גדולות הסכום גמובן יותר גובה.
- אם הדירה מגיעה עם חניה, מרפסת, מחסן או תוספות נוספות כמובן שיש לבדוק גם אותם ואת מצבם.
תהליך חתימת החוזה בקניית דירה ראשונה
כאשר מוצאים דירה שמעוניינים לרכוש יש להיכנס לתהליך משא ומתן אל מול המוכר או המתווך וזאת במקביל לחידוש האישור העקרוני שהתקבל מהבנק. לרוב אישור עקרוני ניתן לכמה שבועות בלבד, טווח זמן קצר מידי עבור מי שמעוניין לקנות דירה באופן נכון ומחושב, לכן יש צורך ביצירת קשר עם הבנק וחידוש האישור לפני המשך התהליך. בנוסף לכך יש צורך להוציא נסח טאבו של הדירה ולוודא שהדירה מופיעה, שאין עליה שיעבודים כלשהם או שמדובר חס וחלילה על דירה מעוכלת או כזו שקונים דרך כונס נכסים ושם הבעלים של הדירה הוא אכן שם המוכר שאיתו מתקשרים. בדיקה זו צריכה להיעשות גם על ידי עורך הדין אך אני ממליץ שגם הקונים יבצעו אותה בנפרד. הוצאת נסח טאבו דרך האינטרנט עולה 15 שקלים ויכולה לחסוך כאב ראש גדול אחר כך. בנוסף, אם ישנם שטחים שמוצמדים לדירה כמו לדוגמא מחסן או חנייה כדאי מאוד גם להוציא תשריט בית משותף ולבדוק שם את ההצמדות שיש לדירה.
במידה ותהליך המשא ומתן נושא פרי וישנה הסכמה על מחיר הדירה יש צורך לקשר בין עורך הדין של הקונה ועורך הדין של המוכר בכדי שיתחילו לעבוד על החוזה. חשוב מאוד לדעת שגם בשלב הזה כלום עוד לא גמור וישנן לא מעט עסקאות נדל"ן שנופלות על חוסר הסכמה על סעיפי החוזה השונים. ההמלצה שלי היא לא להירתע ממצבים כאלו אלא לעמוד על העקרונות החשובים לכם כרוכשים גם במחיר של הפלת העסקה. מאחר וזו עסקה של פעם בחיים כדאי להשקיע עוד חודשיים ואפילו שלושה של חיפושים נוספים מאשר לסגור עסקה בעייתית.
אחד הסעיפים בחוזה שיכולים להוות מחלוקת הוא לדוגמא לוח התשלומים. רוב המוכרים מעוניינים לקבל את הכסף כמה שיותר מהר, אך לקונים ישנם אילוצים ועיכובים שמגיעים לרוב מהצורך בקבלת משכנתא מהבנק, אילוץ שמלווה בתהליך ארוך של סידורים שונים עבור הבנק המהווים תנאי לקבלת הכסף. גם לאחר המשא ומתן עם הבנקים ולאחר החלטה על הבנק בו תילקח המשכנתא עדיין ישנה סדרה של של פעולות שעל הקונים לעשות כמו להזמין שמאי שיעריך את שווי הנכס, רכישת ביטוח חיים וביטוח דירה ועוד. כל אלו לוקחים מינימום שבועיים שגם אותם חייבים לקחת בחשבון בלוח התשלומים שיופיע בחוזה. חשוב להבין שחריגה מלוח התשלומים יכולה להוות הפרת חוזה שבגינה יהיה צורך לשלם קנס של 10% משווי הדירה למוכר, על כן יש להתעקש על פריסה נוחה של הכסף עבור הקונים ולא להתפשר על סעיף זה.
אלמנט נוסף שיש לשים לב אילו בחוזה הוא המצב בו הקונה מקבל את הדירה, האם היא מגיעה עם שוכרים, האם היא מגיעה עם ריהוט, האם היא צבועה ועוד. אלו סעיפים שגם יכולים להיות חשובים מאחר ולדוגמא אם ישנו שוכר בדירה יש צורך לוודא שלא מדובר בשוכר בעייתי שלא משלם את השכירות, ויש צורך לחתום איתו על חוזה שכירות חדש שנעשה מול הקונים כדי להבטיח את המשך קבלת השכירות.
את כל הסעיפים הללו אני מביא בכדי להבהיר עד כמה חשוב גם בשלב החוזה לעמוד על הדברים שחשובים לקונים ולא להזדרז לקנות את הדירה הראשונה בצורה פזיזה.
הפעולות שיש לבצע לאחר חתימת החוזה על קניית הדירה הראשונה
לאחר העברת כל התשלומים למוכר צריך כמובן לקבל את המפתח לדירה אך מעבר לכך יש צורך בהעברת כל החשבונות של שמו של הקונה. מדובר כמובן על חשבון החשמל, המים, הארנונה, הגז, ועד הבית וכל תשלום קבוע נוסף שקיים עבור הדירה. מעבר לכך יש צורך לוודא שעורך הדין מעביר את בעלות הדירה תחת שמו של הקונה. לאחר שעורך הדין מאשר בוצעה העברת הבעלות, תהליך שיכול לקחת כמה שבועות, יש להוציא שוב נסח טאבו, לבדוק שהדירה אכן הועברה על שם הקונה, להדק את נסח הטאבו לחוזה ולשמור במקום בטוח.
