דירה בישראל עולה הרבה מאוד כסף וברוב המקומות בארץ חוצה את רף מיליון השקלים כאשר מדובר על דירה שנקנת על הנייר. הסכום הגבוהה הופך את המשימה של קניית דירה לקשה מאוד, בייחוד כאשר בנק ישראל מגביל את אחוז המימון שהבנק יכול לתת כמשכנתא. הצורך בגיוס הון עצמי לקניה מקשה מאוד על רוכשים ואלו מחפשים את הדרך להגיע לקניית הדירה בכל זאת. לכן, במאמר זה נסקור את כל הדרכים בהם ניתן לקנות דירה ללא הון עצמי כלל.
לקיחת משכנתא – הצעד הראשון בקניית דירה ללא הון עצמי
כאשר יש כוונה לקנות נדל"ן ללא הון עצמי, או לקנות דירה עם הון עצמי מועט, לקיחת משכנתא תהווה את רוב המימון של הדירה. כאשר מדובר על קניית דירה ראשונה, גובה המימון שניתן יהיה להשיג באמצעות המשכנתא יעמוד על 75% מערך הנכס וכאשר מדובר על דירה שניה והלאה המימון יעמוד על 50% מערך הנכס. לכן הצעד הראשון שעל רוכשי הדירה הפוטנציאלים לבדוק זה את ההיתכנות ללקיחת משכנתא באחד הבנקים. לאחר שהתקבל אישור עקרוני מאחד הבנקים לקבלת משכנתא עבור קניית הנכס ניתן להתחיל לבדוק את מקורות המימון הנוספים שיעזרו לרוכשים לבצע את קניית הדירה ללא הון עצמי.
כאמור, במידה ומדובר על קניית דירה ראשונה יהיה צורך לגייס עוד 25% מערך הנכס שאותו מעוניינים לקנות ו50% במידה ומדובר על דירה שניה והלאה. לצורך הדגמת האפשרויות השונות להשיג את שאר המימון הנדרש נתייחס לזוג צעיר שמעוניין לקנות את הדירה הראשונה שלו בשווי של מיליון שקלים.
קניית דירה ללא הון עצמי בעזרת הלוואה משלימה למשכנתא
לזוג הצעיר שאנו מתמקדים בו ישנם עוד 250000 שקלים שעליהם להשיג בכדי לקנות את הדירה שאותה הם רוצים. כיועץ נדל"ן ההמלצה הראשונה שלי במצב כזה היא לקחת הלוואה משלימה למשכנתא או כמה הלוואות משלימות שאלו יוכלו לעזור ברכישה. ישנם מספר מקורות שמהם ניתן יהיה לקחת הלוואה זו.
הלוואה על חשבון קרן הפנסיה
הלוואה על חשבון קרן ההשתלמות
במידה ולבני הזוג ישנם קרנות השתלמות ניתן יהיה לקחת גם הלוואה על חשבונם בכדי לממן את קניית הדירה. רוב בתי ההשקעות יכולו לתת עד 80% משווי הקרן במידה וזו נזילה ועד 50% במידה ומדובר על קרן שאינה נזילה. גם כאן ישנם הבדלים בין בתי ההשקעות השונים בגובה ההלוואה שיסכימו לתת ולכן כדאי לערוך בירור בנושא מול בית ההשקעות הספציפי אילו יש לפנות.
הלוואה נוספת מאחד הבנקים
גם הבנקים יכולים להעמיד לרשות הרוכשים הלוואות נוספות כמו הלוואה לכל מטרה. לרוב זוהי האופציה האחרונה המומלצת משאר ההלוואות שכן הריבית על הלוואה מסוג זה תהיה גבוהה יותר מהאופציות האחרות שצויינו. מעבר לכך הבנק גם יבדוק את הרוכשים בכדי לדעת שיכולו להחזיר את ההלוואה. בין הפרמטרים שהבנק יבדוק יהיו דירוג האשראי של הזוג, היכן הם עובדים ומה הוותק במקום העבודה, גובה המשכורת, האם מדובר על שכירים או עצמאיים, האם ישנם הוראות קבע או צ'קים שלא כובדו ועוד. על אף החסרונות הללו אין לשלול את האפשרות הזו. בייחוד אם לא ניתן לקחת את אחת ההלוואות האחרות או שהן אינו מספיקות בכדי לגייס את הסכום הנחוץ.
מתעניין בקניית דירה וזקוק להכוונה?
קניית דירה ללא הון עצמי בעזרת לקיחת משכנתא על דירה קיימת של ההורים
במידה ולבני הזוג ישנם הורים שבבעלותם דירה שאין עליה משכנתא כלשהי כרגע, ניתן לקחת משכנתא על הנכס הקיים כלור על הדירה שלהם בכדי לספק את המימון הנוסף הנחוץ לקניית הדירה. בהנחה שלהורים ישנה גם דירה ששווה מיליון שקלים, ניתן יהיה לקחת משכנתא על סכום של 250000 שקלים ולהשתמש בהם בכדי לקנות את הדירה החדשה של הזוג.
היתרונות
מבחינה כלכלית מדובר על האופציה טובה יותר מכל אחת מההלוואות שצויינו בסעיף הקודם, זאת מאחר והריבית שמשלמים על משכנתא תמיד תהיה נמוכה יותר מזו שמשלמים על הלוואה אחרת מכל סוג שהוא. לצורך השוואה (בהערכה גסה כמובן) ריבית על משכנתא תהיה לרוב 2% בעוד שריבית על הלוואה תוכל להיות 4.5% ואף יותר.
מעבר לכך פריסת התשלומים על הלוואה רגילה היא פחות נוחה. משכנתא ניתן לקחת בפריסת תשלומים שתימשך 30 שנים, וכך ההחזר החודשי הופך נמוך יותר. פריסת התשלומים על הלוואה לא תימשך לתקופה כל כך ארוכה כמו משכנתא ותעמוד בסבירות גבוהה על 7 שנים במקסימום. במידה ומדובר על 250000 שקלים שיש ללוות, הצורך להחזירם ב7 שנים יהפוך את ההחזר החודשי לגבוהה הרבה יותר מאשר במצב בו יש להחזירם תוך 30 שנים.
החסרונות
על אף הייתרונות הכלכליים הגדולים באופציה זו ישנם גם חסרונות שכדאי לעמוד עליהם.
מאחר ובאפשרות זו גם ההורים צריכים לקחת משכנתא משלהם יש משמעות גדולה לגיל שלהם. במידה ומדובר על אנשים שעברו את גיל 60 הבנקים יכולו להסתייג מלתת גם להם משכנתא בפריסה ל-30 שנה. בנוסף לכך אם מדובר על פנסיונרים גם במצב זה הבנק יביע הסתייגות. מעבר לכך גם אם מדובר על אנשים עובדים, אסור לשכוח שגם הם יצטרכו לעמוד במבחן ההכנסה של הבנק בכדי שיכול לתת להם משכנתא. בכדי לדעת מראש אם תוכלו כרוכשים לבצע מהלך כזה ניתן להתייעץ עם יועץ משכנתאות בכדי לבצע בדיקת היתכנות
מעבר לקשיים שהבנק יכול להערים על מצב כזה אסור לשכוח שעירוב של משפחה וכסף הוא לא תמיד מתכון טוב למערכת יחסים בריאה בתוך המשפחה. כבר ראיתי לא מעט מקרים שבהם עירוב כזה יכול לגרום לסכסוכי ירושה או אי נעימויות אחרות. מומלץ מאוד שתהיה מערכת יחסים טובה והמון אמון בין ההורים לבנם במידה ומסכמים על מהלך מסוג זה.
לקיחת משכנתא על דירה קיימת בבעלות הרוכש
במידה ולא מדובר על דירה ראשונה אלא על דירה שנייה שנרכשת ישנה אפשרות לבצע בדיוק את אותו המהלך כמו עם לקיחת משכנתא על דירה בבעלות ההורים רק עם דירה שכבר נמצאת בבעלות הרוכש. מצב כזה הוא למעשה לקיחת משכנתא עבור דירה שנייה. למרות הדימיון הרבה בין אופציה זו לבין האופציה הקודמת עדיין ישנם כמה יתרונות לאופציה זו וגם חסרון אחד בולט, ונעבור על כולם כעת.
היתרונות בלקיחת משכנתא על דירה קיימת על פני לקיחת משכנתא על דירת ההורים
אפשרות לקחת משכנתא לטווח ארוך
היתרון הראשון הוא האופציה לקחת משכנתא לטווח ארוך על הדירה הקיימת. במידה וההורים מבוגרים מידי, נאמר בני מעל ל-60, הבבנקים יתקשו לתת משכנתא להם משכנתא על הדירה שלהם. זאת מאחר והבנק עושה תחשיב על ההחזר הצפוי ומשער שישנו סיכוי גבוהה שההורים לא ישארו בחיים מספיק זמן בכדי לשלם את כל המשכנתא במידה וזו אורכת על פני 30 שנה. לכן הבנקים יתנו את לקיחת המשכנתא בכך שהיא תארוך 20 שנה ואפילו פחות, מה שיגדיל את ההחזר החודשי עליה. במידה ויש רצון לקחת משכנתא ארוכת טווח גם על הדירה הקיימת, אם היא אינה של ההורים אלא של הרוכש הסתייגות זו מצד הבנקים לא תתקיים.
מבחן החזר חודשי
במידה והדירה הקיימת היא הדירה של ההורים והם אלו שלוקחים עליה משכנתא, גם עליהם יהיה לעמוד במבחן החזר חודשי לבנק. במידה וזוג ההורים הם פנסיונרים שאינם עובדים, הבנק יתקשה לתת משכנתא שכן לא תהיה לו ערבות מספקת לכך שההורים אכן יוכלו להחזירה. מן הצד השני אם הדירה הקיימת שעליה לוקחים משכנתא היא דירה שבבעלות הרוכש שעדיין עובד, הסתייגות זו מצד הבנקים לא תתקיים.
תשלום גבוהה יותר על ביטוח החיים
כאשר לוקחים משכנתא, הבנק מבקש לרכוש ביטוח חיים בכדי לבטח את החזר ההלוואה. כאשר יש צורך לקחת ביטוח חיים עבור לווה מבוגר הוא ככל הנראה יעלה יותר. העלות הנוספת יכולה גם לנוע סביב 100-200 שקלים בחודש. זו אמנם נראת כמו הוצאה קטנה אך אסור לשכוח שמדובר על משכנתא שנלקחת למשך שנים ארוכות כך שהאפקט המצטבר של פער זה יכול להיות משמעותי.
ההורים צריכים להיות מעורבים בתהליך לקיחת המשכנתא
לקיחת משכנתא היא צעד שמצריך לא מעט התנהלות מול הבנקים ומול גופים אחרים. הצורך בעמידה במבחן החזר חודשי, בלוח זמנים שמציב הבנק ויצירת הקשר עם כל הגופים האחרים יכול להוות כאב ראש לא קטן עבור זוג ההורים. במצב כזה כל התהליך תלוי בהם לחלוטין מה שמוציא במידת מה את השליטה מהרוכש. אם ישנה אופציה להוריד מההורים את כאב הראש ולקחת שליטה באופן מלא על התהליך כמו במקרה של משכנתא על דירה קיימת של הרוכש, אפשרות זו עדיפה.
אפשרות לסכסוכי ירושה
זהו אמנם תסריט שלא הכי נעים להתחשב בו אך גם הוא יכול לקרות. ברגע שההורים לוקחים משכנתא עבור רכישת דירה של בנם ישנה גם האפשרות לסכסוכים בינהם או בין הרוכש לבין אחיו על בסיס התלות הכלכלית שנוצרה בתהליך. במידה ונעזרים בדירת ההורים בכדי לקחת משכנתא על דירה חדשה כדאי לבודק ולוודא בצורה שאינה משתמעת לשני פנים שמערכת היחסים אכן חזקה ויציבה בין ההורים לרוכש. במידה ואין ביטוחן מלא על כך זהו מהלך שיכול להתברר כמסוכן ולא משתלם. ולכן, גם מזוית זו, אם ניתן למשכן דירה שבבעלות הרוכש כדאי הרבה יותר ללכת על אופציה זו מאפשר על משכון דירת ההורים.
החיסרון בלקיחת משכנתא על דירה קיימת על פני לקיחת משכנתא על דירת ההורים
ישנו חיסרון אחד משמעותי על לקיחת משכנתא על דירה קיימת בכדי לבצע לקיחת משכנתא על דירה חדשה והיא היכולת המוגבלת לעמוד במבחן הכנסות עבור הרוכש. במידה ושני הדירה, הקיימת והחדשה ממושכנות על שם הרוכש, עליו לעמוד במבחן הכנסות של הבנק עבור שתי הדירות ביחד. מבחן ההכנסות של הבנק מציב תנאי שבו ההחזר החודשי על כל המשכנתאות שנלקחות ביחד + הלוואות והחזרי חובות אחרים אינו עולה 40% מהמשכורת נטו של הרוכש. מדובר על מבחן שלא פשוט לעמוד בו כאשר מדובר על לקיחת משכנתא על דירה אחת, ולכן כאשר מדובר על לקיחת משכנתא עבור 2 דירות מבחן זה הופך להיות קשה אף יותר.
מתעניין בקניית דירה וזקוק להכוונה?
קניית דירה זולה ללא הון עצמי כצעד התחלתי
אפשרות זו של קניית דירה ללא הון עצמי היא אינה חדשה לחלוטין אך בהחלט עוזרת במצבים בהם הדירה שמעוניינים לקנות היא מאוד יקרה ואין דרך לגשר על פער ההון העצמי דרך הלוואות משלימות. במידה והדירה שהזוג הצעיר מעוניין לקנות עולה 2 מיליון שקלים ולא מיליון, גם אם מדובר על דירה ראשונה, 25% שיש לגייס כהון עצמי שווים כחצי מיליון שקלים. במצב זה, במידה ולא ניתן לקחת משכנתא על דירת ההורים או על דירה קיימת, יהיה זה כמעט בלתי אפשרי לרוב הזוגות הצעירים לעמוד בנטל החזרים גבוהה, גם של המשכנתא עצמה וגם של ההלוואות שאותן יצטרך לקחת בכדי לגשר על הצורך בגיוס ההון העצמי. הפיתרון במצב זה הוא לחשוב לטווח ארוך ולקנות תחילה דירה יותר זולה לכמה שנים ולאחר מכן למכור אותה במחיר גבוה יותר מהמחיר בו נקנתה בכדי לממן את הדירה שאותה הזוג מעוניין לקנות. אם בוחרים במהלך כזה ומחפשים דירה זולה ככל הניתן יש צורך להיזהר מעסקאות מפוקפקות כמו קניית דירה מחולקת שלרוב נמכרת במחיר נמוך ממחיר השוק אך יכולה לייצר בעיות משפטיות לאחר מכן. מאחר ומדובר על מהלך בעל מורכבות גבוהה יותר מאלו שהוצגו לקודם לכן בהלחט מומלץ להתייעץ עם יועץ השקעות נדל"ן.
את הדירה הזולה יותר הנקנית ניתן להשכיר לזוגות אחרים או לגור בה במשך כמה שנים במקום לגור בדירה שכורה. בשני המצבים הללו יש מי שמשלם את הקרן של המשכנתא (מעבר לריבית) מידי חודש בחודשו ולמעשה מבצע השקעה כספית של כמה מאות שקלים כל חודש עבור קניית הדירה שתתבצע בעוד כמה שנים. במידה ובמהלך השנים הללו הדירה שנקנתה תעבור תהליך של פינוי בינוי או שיבנו תשתיות חדשות באזור, היא תעבור השבחה שתגדיל משמעותית את ערכה ותעזור מאוד בזירוז התהליך.
לאחר כמה שנים של חיסכון או עליית ערך כזו ניתן יהיה למכור את הדירה הריימת ולהשתמש בשווייה + הכסף שנצבר בה במהלך השנים בכדי לקנות את הדירה שאותה הזוג רצה מלכתחילה וזאת ללא תשלום מס שבח שכן עדיין מדובר על קניית דירה ראשונה עבור אותו הזוג.
