קניית דירה בשותפות לצורך השקעה

הנושאים שצריך לכלול בהסכם השותפות?

כמו בכל הסכם נדל"ן, ישנם נושאים מסוימים אליהם יש להתייחס. להלן חלק מהנושאים המרכזיים שצריכים להיות כלולים במסגרת הסכם שותפות לרכישת דירה להשקעה:

• תקופת ההחזקה בדירה – יש לקבוע מראש תוך כמה זמן הנכס יימכר. על כל צד להתחייב לכך שהנכס יימכר כאשר יגיע המועד שנקבע, כאשר הדירה תימכר כיחידה אחת. על ידי קביעת מועד המכירה יכולים השותפים לערוך תכנון פיננסי מחושב לפני שהם רוכשים את הדירה ולקבל מידע על הסכום הכספי שיושקע. מעבר לכך, יש להחליט מה יקרה אם השותפים לא יהיו מעוניינים למכור את הנכס במועד שנקבע ומה יהיה משך הזמן הנוסף להחזקה בנכס. בהקשר לנושא זה יש להחליט מה יהיה אופן הפעולה במקרה של חוסר הסכמה.
• החלטות שוטפות והחלטות מיוחדות – חשוב להחליט מראש מי יהיה גורם האמון על הניהול של הדירה ושל הבניין בו היא מצויה, גורם זה יחליט כיצד יש לפעול, זאת כמובן במקרה שהניהול יתבצע על ידי חברת ניהול. במידה שהוחלט מראש כי הדירה תנוהל על ידי שותף אחד, יש להחליט אילו נושאים יהיו באחריותו ואילו נושאים יחייבו את הסכמתם של שני הצדדים.
• שעבוד הזכויות הקנייניות – על שני השותפים להחליט כי אין לרשום אזהרה ואין למשכן או לשעבד את הנכס. כמו כן, על הצדדים להחליט כי אין לקחת מימון נוסף ולרשום הערה על הזכויות. במקרה של מכירת הנכס יש לאפשר לשותף המוכר לרשום אזהרה על התחייבות לביצוע עסקה לטובת האדם שרוכש את החלק של השותף האחר. יש צורך בהסכמה של הצדדים על נושא זה.
• הוצאות – יש להפריד בין הוצאות ניהול הנכס ובין הוצאות אישיות. יש לקבוע בהסכם כי כל צד ישלם את הוצאות המיסוי האישי על רכישת ומכירת חלקו בנכס.
• מטרת השותפות – קביעת מטרת השותפות מסייעת לביצוע תיאום ציפיות בין הצדדים. חשוב לקבוע מהן המטרות של השותפות, המיקום ותחומי הפעילות.
• ניהול דמי שכירות – יש לקבוע באיזה אופן ינוהלו כספי השכירות.
• ייפוי כוח – אם ניתן לאחד הצדדים ייפוי כוח, יש לקבוע באופן מדויק אילו פעולות יכול מיופה הכוח לבצע ועל אילו פעולות הוא חייב לקבל את אישורו של השותף.
• יורשים – חשוב להחליט מראש שהיורשים של השותף יחתמו על החוזה וימלאו את מקומו במקרה של פטירה.
• אופן המימון – יש לקבוע באיזו צורה ימומנו השקעות והוצאות נוספות כמו דוגמא תשלום דמי תיווך לקניית הדירה – האם ההשקעות יממונו על ידי משקיעים חיצוניים, על ידי הבנק או על ידי השותפים.
• הפרת הסכם – חשוב לקבוע מה יהיה אופן הפעולה של השותף במקרה שצד אחד יפר את ההסכם. יש לקבוע את תוכנית הפעולה באופן מדויק במטרה למנוע מחלוקות בהמשך. בהקשר לנושא זה יש להתייחס בין היתר לנושאים: תקופת תיקון ההפרה, דרך תיקון ההפרה, אופן תיקון ההפרה, מכירה כפויה ופיצוי מוסכם.
• חלוקת תפקידים – יש להגדיר בהסכם את התפקידים של כל אחד מהצדדים, לרבות השכר שכל צד מקבל עבור עבודתו. במידה שאחד השותפים ירגיש שהוא משקיע יותר מהאחר עשויים להתעורר חיכוכים.
• היפרדות הצדדים – יש להחליט כיצד לפעול במקרה שהצדדים מעוניינים להפסיק את השותפות, במקרה זה יש לקבוע כיצד יישמרו הזכויות של הצדדים.
• יציאה משותפות – כמו בכל שותפות, תמיד יכול להיווצר מצב בו אחד הצדדים יהיה מעוניין להפסיק את השותפות, לכן, חשוב להתייחס למצב אפשרי זה ולקבוע מראש האם השותף יוכל לצאת מהשותפות ומתי הוא יוכל לעשות זאת. כמו כן, יש להחליט מהם התנאים ליציאה משותפות ובמידה שיכנס שותף אחר במקום השותף הקיים – האם יהיה צורך באישור השותף הנכנס. במידה שהצדדים מחליטים שיהיה צורך באישור – יש להחליט כיצד הוא יינתן.
• מורשה החתימה – ניתן לכלול נושאים רבים ומגוונים בהסכם שותפות לרכישת נכס להשקעה ויש להחליט על אילו מסמכים צריך כל צד לחתום.